告别“公摊”计价 房价会涨吗？专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

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中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出，一方面文件尚在征求意见阶段，与实际落地还有一段不小的距离，另一方面，使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整，只会导致两种不同口径的房价数据不可比，不会影响市场交易的实际价格，更不至于引发市场波动。

什么是“公摊”计价？

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，后一部分被人们简称为“公摊”。一般而言，商品房大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井等计入公摊面积。中国2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。但在实际交易中，除重庆等个别城市外，人们买房大多是以建筑面积计算房价。

公摊面积计价的存在容易让人产生“买了100平方米的房子实际获得70平方米”的感受。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，除了容易误导消费者外，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，业主并不知道实际的公摊面积是多少。小区内所有业主公摊面积之和可能大于实际总公摊面积，这其中暗含很大的灰色空间，容易导致纠纷。加之，包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理现象。如暖气费的计算方式包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。此外，房地产交易税收也以建筑面积征收，包含了不被使用的公摊部分。

因此，将公摊面积计入房价引起不少消费者的吐槽。但是，许小乐强调，有问题的不是公摊面积，而是衍生费用的计算方式。

事实上，适度的公摊能够增加小区居住舒适度。过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本，而过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。

因此，以套内面积计价这种“所见即所得”的方式，可以杜绝公摊面积不透明的问题，增加交易信息对称性，也可以避免消费者在衍生费用方面产生纠纷，完善房地产税费管理，有利于维护消费者的利益。

以套内面积计价是否会推升房价？

中原地产首席分析师张大伟指出，是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例，实际住宅套内面积是141平方米，增加公摊后变成173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价也从套内的每平方米10.8万元（人民币，下同）变成8.8万元，降低了19%。以公摊计价，房价看似降低了，实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。

许小乐也表示，决定房价的是供需关系，不是计价方式。房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比，并没有改变市场价格。

值得注意的是，这项调整对开发商未来建房可能会产生影响。张大伟表示，目前一部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商会受到影响。而未来如果开发商为了增加套内面积过度挤压公摊，会导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

许小乐指出，目前上述文件尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准等等。因此，不必对上述政策做过度解读。

权威专家解答“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访，对该条进行了解答。

该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

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