买房按套内面积算：拜拜，公摊面积？

关键词：住建部住宅套内使用面积交易

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消费质量报全媒体中心记者张可

舆情回顾

近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”消息一出，引发各方热议。

此外，此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容值得关注。《规范》中拟规定，城镇新建住宅建筑应全装修交付；由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯等。

舆情背景

2000年8月1日，《房产测量规范》开始实施。公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

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各界声音

北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清：是否实施套内计价政策，对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对于购房者而言，最为利好的是物业费等因为建筑面积衍生的收费很可能降低。

民生证券房地产行业分析师由子沛：该征求意见稿通篇都是在讲工程规范，而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微。

湖南省经济地理研究所副所长、研究员王义高：即使住宅交易真的按套内面积交易，也可能产生新的问题，比如公摊面积的成本谁来承担？如果由开发商承担，开发商可能会提高房价，或大幅压缩公共面积。如果是第二种办法，可能将导致走廊空间被压缩、电梯间过道狭窄、电梯空间缩水等局面产生。

网友声音

@朱晓斌斌：说白了，不管按套内还是套外，都是需要老百姓承担。

@夕西瓷：无论如何，这对老百姓来说是个好政策！国际上基本都是按套内面积计算房价。

@鹿角度鹿：那啥时候落地？刚买房的人怎么办？

@BF冰红茶：我就想知道什么时候开始实行。

舆情分析

此次征求意见稿公布后，闹得沸沸扬扬的“取消公摊”说法，可能是部分网络媒体和民众的误读。消费者之所以对这个话题如此关注，很大一部分原因在于，目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与消费者最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。而公摊面积的具体比例缺少标准，开发商说多少就是多少。也有一些开发商为吸引购房者，打出“零公摊”的标语，实质上只是一个噱头，并不意味公摊面积为零，只是将赠送面积与公摊面积相抵消。

国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定公摊面积的具体比例，只明确其比例由合同当事人来进行具体约定。同时，公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也直接导致部分不良开发商在计算公摊面积时不以公允规则来计价。近些年，经常有媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者购房时支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等成本。

但需要注意的是，此次征求意见稿，只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

就目前而言，今后如以套内面积计价，受影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者反而更容易计价。从套内计算价格看，全国已有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，也减少了开发商的灰色利益。不过，无论按哪种方式计价，都能让购房人知道套内面积和公摊面积是多少，特别是公摊面积怎么来的，以及各种税费与面积之间的关系。明白消费才是关键。

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