房价“止跌令”伤害了谁？

■易观经济

■易宪容

在房价上涨时，从来就没有看到会下发禁止房价上涨令的，反之，在房价上涨时，他们还会千方百计来推动该城市房价上涨。可是，当房价下跌时，却下发禁止房价下跌令，不让房地产开发商下调房价而出售。

近日，湖北恩施市房地产协会下发的一份通知列举了当地部分楼盘开盘价低于备案价、甩卖抛售等十种降价行为，并要求进行引导和纠正，这份所谓的“红头文件”也因此被称为楼市“止跌令”。对此，当地住建部门近日表示，“该通知为民间组织所发，不会发生强制效力”。可以说，这种房价止跌令无论有没有效果，无论是民间组织还是地方政府行政下发，都是比较扯的事情。

因为，这些房地产协会都是隶属于住建主管部门，没有住建主管部门同意，房地产协会是不可能发这样的房价止跌令的。还有即便房地产协会不属于住建部门所主管，但一个民间的协会下发房价止跌令，如此明目张胆地操纵市场，也是住建部门所主管的范围。无论哪种情况，恩施的住房止跌令出现，住建主管部门都有不可推卸的责任。

所以，只要看看恩施的各类表态就清清楚楚了。首先，文件的发布单位恩施市房地产业协会介绍，他们调查发现，个别楼盘存在销售价低于备案价、即将售罄楼盘尾盘低价销售回笼资金、标低价只为宣传吸引眼球等现象。因此，发文进行行业自律。湖北省恩施市房地产业协会会长周绍伯认为，这些现象都是不正常的。如果这些少数企业行为不及时加以纠正，它会像传染病一样，你降我也降，一下就形成了恶性竞争，不利于市场稳定健 康 发 展 下 去 。周 绍 伯 表示 ，协 会 作 为 一 个 民 间 组织 ，提 出 一 些 自 律 性 的 要求，与垄断市场无关。

既然房地产协会是一个民间组织，对房地产企业提出自律性要求当然没有什么不可以，但是自律性要求一定要执行吗？房地产开发商完全可以根据自己本身的经营情况来决定，房地产协会根本就没有权力来阻止房地产开发商降价和不降价出售。正如这个周绍伯所说，房价止跌令不是一个约束性的条款，我们既无执法权，也无处罚权，是为了整个行业保持稳定的利润。

恩施市住建局表示，部分开发商在房屋销售过程中，对购房业主适当地在正常范围内进行了一个让利，这是一个市场行为，作为行政主管部门肯定是不会干预的，但如果是违规行为，他们将进行打击。湖北省恩施市住建局房产科科长郑建辉认为，如果是在我们后期调查中发现它打着让利旗号，或低于成本影响质量和影响购房业主的利益的话，肯定是重点打击。未取得预售许可证，未经各方业主和利害关系人同意，改变规划用途等违规的问题，肯定是要重点打击。这种说法与房地产协会官员的说法有些不同，没有完全袒护某一方。

即政府所要管的并非房地产开发商的市场行为，房地产开发商让利销售本来就是很正常。不过，房地产开发商住房建造质量如何与房价并没有多少关系，试想一想，2017年下半年恩施房价开始明显上涨，已经由每平米4400元左右涨到了2018年的每平米6000元左右，上涨的幅度达37%了。2019年5月份，恩施市商品房销售均价下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%。以这样一个下跌幅度，就发房价止跌令，会与住房建造质量有关系？可以说，一毛钱关系都没有。

这种房价止跌令看上去没有多少作用，但实际上是严重损害住房消费者利益，严重扭曲房地产市场价格机制及供求关系。

而由于住房是一种居民的基本生活必需品，房价推高对于绝大多数中低收入者来说，为了达到其基本的居住需求，只能付出更高的成本购买住房。所以托住房价及推高房价都是严重损害中低收入民众的利益，都在严重地破坏有效市场的价格机制，而让房地产业离市场越来越远。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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