精装房质量问题如何认定？ 国内首个规范指导意见出台

近年来，“精装房”引起的纠纷层出不穷，商品房买卖合同质量纠纷案件愈加集中于装修质量环节。12月16日，江苏高院印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《指南》），这是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。

交付房屋装修质量应与样板房相同

实际拿到的房屋与广告或样板房存在差距，这是令很多购房者最怕遇到的情况，而发生纠纷后，开发商却往往强调“以合同为准”。

《指南》规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。

明确何时以装修价格作为装修质量要求《指南》明确，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人（一般指购房者）主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。

给出因质量问题减少装修价款的计算公式

除了“如遇到因装修质量问题严重影响正常居住使用”，《指南》还规定了“存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用”。

对装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，法院应予支持。

《指南》规定减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。

万承源

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