把老旧小区管出居民获得感

张全林

城镇老旧小区改造事关现代城市发展及社区治理，事关人民生活幸福感。2019年，住房城乡建设部和发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，国务院常务会议也对推进城镇老旧小区改造进行了部署。在前不久召开的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入2020年重点工作。

老旧小区难管理，但再难也得管起来。在日新月异的城市发展中，一些老旧小区因年久失修，再加之缺乏管理，拉低了城市的颜值，与新建并且实行物业管理的小区之间反差鲜明。即便是经过改造的小区，由于物业管理缺位，仍然是脏乱差，乱搭乱建，公共设施无人维修，使居住舒适感大打折扣。在全国新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制的呼声甚高。把老旧小区改造好，体现共享发展的理念，是提升民生质量的善政之举。但诸多案例证明，住宅小区的硬件上去了，不等于老百姓就住得舒坦了。

老旧小区管不起来的原因，主要是缺乏物业管理消费的理念。老旧小区一般都是开放式的布局，居民以老年人、低收入家庭居多，经济不宽裕是一方面，但长期以来，缺乏接受物业管理的习惯，是不容忽视的因素。消费能力较低、消费观念陈旧，思维仍然停留在福利住房时代，不愿意接受有偿物业服务。如果观念不改变，即便对老旧小区实施了改造，没有长期维护和运营管理机制，改造后的效果也难如人愿。解决老旧小区的管理问题，首先需要做群众思想工作，加强宣传引导，提高老旧小区居民购买服务的意识。搭建平台让居民充分协商，让大家在参与改造的同时，也充分参与管理，根据不同情况，采取不同对策。

本着分类施治的思路，选择管理模式。对于经过整治可以实行规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业公司，把管理权交给业主与物业；对于条件较差,难以请到物业公司的，可以在社区的指导下，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，采取自治管理模式，以减少居民物业费负担；对于条件更差，一时难以实施自治管理的小区,可以采用保障型管理模式。广泛吸纳辖区就业困难人员，组成依托政府的非营利性物业服务机构，通过向居民低收费，以及多方筹措资金的方式，实现物业管理的市场化运作。这种因地制宜，多模式管理的思路，比较符合实际。

三分建，七分管，管与不管两重天。有时候小区的管理，或比改造建设还重要。在物业服务推行初期，不妨公共财政安排专项资金，对小区物业服务给予适当扶持。先试用、后付费，以激活居民花钱买服务的意识，等到条件成熟，再根据需求逐步扩大物业服务内容，渐进提高服务费用标准，成熟一个剥离一个，最终达到老旧小区物业管理的市场化、规范化。管起来，最初可能不尽人意，但比自生自灭要好。显而易见，必须依靠群众完善机制，才能走活走稳老旧小区管理这盘棋，实现物业管理常态化全覆盖，最终使老旧小区综合改造整治的善政结出善果。

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