集体土地建租赁房，是激活要素潜能的良策

专栏

盘活集体土地，需秉持市场导向。

“农村集体经济组织可以依法取得法人资格，进而可以成为农村集体土地和其他资产的所有权人，参与市场交易。”5月28日，被称作“社会生活百科全书”的《民法典》被审议通过，法典中对农村集体土地流转的规定，被认为是对农民土地用益“物权化”的有力推进。

这无疑呼应了很多人的诉求。长期以来，集体土地流转是许多三农学者、城乡经济研究者高度关注的议题。这次全国“两会”上，完善集体土地流转扶持政策，同步推进城乡土地产权同权化和资源配置市场化改革，就是有些代表委员议政建言的方向。

盘活集体土地是激活要素潜能内在要求

农村集体土地流转之所以频繁受到关注，根本原因是其作为土地要素的价值长期未被激活，导致其使用效率和增值空间双低。

按照经济学里的生产三要素论，土地是最基本的生产要素。可这些年，城市土地已完全市场化，农村集体土地却被排斥在土地市场之外，成了土地要素市场化“木桶”上的那块“短板”。这也导致二元割裂，城市土地供应弹性受限，农村集体土地也无法资本化。

今年政府工作报告中明确提出，要推进要素市场化配置改革，激活各类要素潜能。就土地要素而言，站在“大市场”高度上，扩大土地要素市场化配置的范围，加速集体土地入市进程，就是激活要素潜能的应有之义。

套用阿弗里德·马歇尔的引致需求理论，盘活集体土地，就是要用市场化的方式激活其引致需求——将土地导入市场价值链中，让土地生出直接效用之外的派生效益，令其价值得到市场重估。

近年来，从“建立集体经营性建设用地入市制度”到“建立健全城乡统一的建设用地市场”，盘活集体土地的相关顶层设计在渐次完善。这无疑有助于提升集体土地的配置效率。

让集体土地进入租赁市场是个好办法

土地要素市场化配置，解决了“能不能流转”的问题后，也要解决“怎样更好地利用”的问题。与之对应的，是集体经营性建设用地入市的制度适用空间要跟市场需求“接合”，集体土地用途也要跟土地市场“供给侧改革”的目标对表，确保集体土地入市后在配置层面的必要灵活性。

在这方面，走在全国前列的北京就探索出了可行模式——切实因需制宜，秉持需求导向，把集体经营性建设用地用在市场有所需的地方。

住房市场数据显示，北京租赁人口约800万人，而租赁房源量仅约350万间，存量租赁房中很多都是老破小。这抬高了租房成本，也影响了租房体验，到头来，既无益于“租购并举”住房体系的构建，也不利于民众梯度化住房消费理念的培育，更对城乡一体化发展不利。

正因如此，2017年11月，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建租赁房铺平了道路。

将租赁市场作为集体土地入市的重要“切口”后，也能搅活两个市场的“一池春水”。2018年8月，万科泊寓成寿寺项目就成了北京首个开工的集体土地租赁住房。今年年中，万科泊寓旗下的两个大社区型集中式长租公寓——成寿寺项目、高立庄项目，将亮相北京市场。

集体土地要盘活，内含的要求就是以盘活方式将其效益放大。而作为北京集体土地租赁房主要开发者之一的万科泊寓，提供的解决方案就是：直面市场痛点，搭建人群高度集约和配套设施完善的新型共享复合社区，满足“租住体验升级”的需求，也降低租房成本。

将脏乱破的集体土地“改造”成了品质租赁房，可谓流转框架下土地要素激活的优解，对租户、农民、企业和地方堪称多赢。这样的多赢经验，也给盘活集体土地提供了范本。

当然这也需要制度层面加载更多的灵活性：如依照竞争中性原则，保障非国企在集体土地合作中与国企的同等地位；完善“进入-退出”闭环，允许企业根据经营风险与效益情况决定“进退”，避免一进场就被“50-70年”周期限死。

说到底，激活土地要素潜能，功夫也在“土地”外——需要政策协同与企业担当，需要创新思路与升维思维，需要找到要素效用跟市场痛点的契合点。以市场规律为切入点，将“供”与“需”进行衔接，实现土地要素激活、促进城乡融合发展，也就能找到好抓手，承接高期待。

□喻辛（媒体人）

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