电梯收益不是糊涂账 要纳入全体业主的钱袋子

电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜……这些事物在住宅小区中很常见，但作为业主的你要知道：它们背后的收益归全体业主所有，属于小区公共收益。

近日，因擅自利用共用部位、共用设施经营，北京市丰台区顶秀金瑞家园小区的物业服务企业——北京鸿路泽物业管理有限公司被立案调查，后期或将被处以最高20万元的罚款。律师表示，小区公共收益归全体业主所有，应单独列账。

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北京一物业被立案调查

位于北京市丰台区的顶秀金瑞家园小区，业主入住6年来，地面停车位一直被物业公司对外出租，电梯间也有广告投放，但因此产生的公共收益业主从未见过。

北京市住建委执法总队会同丰台区房管局于近日对顶秀金瑞家园小区展开联合执法行动。执法现场发现，顶秀金瑞家园小区多个单元的电梯间都投放有商业广告，但物业公司并未就这一经营行为征得过业主同意，也从未对电梯广告收入情况进行过任何公示。

北京市住建委执法总队相关负责人表示，北京鸿路泽物业公司的行为，属于未经业主同意擅自利用共用部位、共用设施经营的情况。依据《北京市物业管理条例》中“物业服务人挪用、侵占公共收益的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额两倍以下的罚款”的规定，对北京鸿路泽物业公司进行立案调查，如调查属实，后期将对其处以5万元至20万元的罚款。

同时，该物业公司未能按照相关规定，对利用共用部位、共用设施从事经营性活动的收益情况进行公示，按照要求由丰台区房管局给予警告，并责令限期整改。逾期不改的，将处以1000元以上、5000元以下的罚款。

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公共收益属全体业主共有

小区公共收益，是指物业服务企业利用小区共有部分进行经营获得的收入。何为共有部分？民法典规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

北京市尚公律师事务所高级合伙人、律师刘兴燕表示，民法典第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”比如小区里的绿地、休闲广场、电梯等，都是小区居民的共有部分。如果建设单位、小区物业在电梯里安装广告牌或者显示屏，张贴或播放广告产生收益，那么收取的广告费在扣除印刷广告牌、购置显示屏等费用的合理成本后，剩余的收益属于这里的业主共同所有。

具体说，电梯广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等，都属于公共收益，要纳入全体业主的“钱袋子”。

物业应定期报告收益情况

“公共收益到底多少钱、这些钱从哪里来、花到哪里去了，多年来在不少小区成了一笔‘糊涂账’。”惠诚律师事务所律师周勤华表示，不少小区此前的公共收益都是混入物业大账，由物业公司或者业委会代管，结果往往是公共收益直接进了代管人的“兜儿”，有些时候还直接冲抵了物业费，由此引发的业主与物业公司或业委会之间的纠纷并不少见。北京市物业管理条例中明确，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。

大连海事大学法学院教授、博士生导师李国强表示，依据民法典第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。即使没有约定，物业服务企业在依据物业服务合同履行中也应该向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营收益情况，并以合理方式向业主公开。据人民日报、北京日报本报综合

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