开发商的承诺被法院认定无效

他山之石

最高人民法院网微信公众号曾发布过一个案例：2005年1月，湖南省安乡县的王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买某小区的4套房屋。开发商在购房合同书附件中承诺，物业费“四套终身按一套收取”。由此，王女士拒绝交纳另外3套房屋的物业费，被物业服务公司起诉到法院。

法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定，对物业服务公司没有约束力，王女士不能由此主张免交另外3套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业服务公司交纳物业费7395.36元。

该案承办法官说，房产开发公司与物业服务公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而与物业公司之间形成的则是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业服务公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业服务公司的权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，其减免物业费的承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。

（李俭芹整理）

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