“银十”以量换价 房企年底前降价冲刺将成普遍趋势

截至11月5日,近20家上市房企披露了2019年10月份销售业绩。房企之间销售业绩出现明显分化,龙头房企虽然增速相比往年有所下降,但是10月份整体销售情况明显优于中小房企。从销售模式看,大部分房企10月份增加了供应量,在推盘节奏增加的同时,降价促销趋势明显。业内人士预计,在全年业绩目标压力下,房企最后两个月降价冲刺将成为普遍趋势。

销售出现分化

具体来看,部分房企前10个月销售金额和销售面积相比去年同期上涨幅度均超过2成。以美的置业为例,公司11月5日公告称,截至10月31日,公司及其附属公司、连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约816亿元,同比增长约24.77%；相应的已售建筑面积约804.2万平方米,同比增长约22.85%。

龙头房企10月份销售情况普遍较好。以中国恒大为例,公司2019年10月份共实现合约销售金额约903亿元,环比增长约8.7%,同比增长约70.2%,继上月之后再度刷新单月合约销售金额的历史纪录。

部分中小房企前10个月销售业绩相比去年同期出现较明显的下滑。阳光100中国2019年前十个月共实现合同销售金额约68.07亿元,同比下降12.7%。景瑞控股前10个月累计实现合约销售金额约175.3亿元,同比下降5%。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,对比2018年同期数据,2019年前10个月房企销售继续分化。2018年同期房企销售金额同比上涨纷纷超过50%,而2019年大部分企业销售较为平稳,部分企业涨幅明显放缓。

销售均价有所下调

从销售均价看,部分房企10月份销售均价相比9月份有所下调。以中国恒大为例,公司10月份销售简报显示,2019年10月,公司合约销售均价为9336元/平方米,而9月份合约销售均价约为10054元/平方米。

业内人士普遍认为,从销售业绩看,不少房企收获了“金九银十”,但大部分房企都是增加了供应量,部分企业明显调整了价格促销。为了规模化,房企年末最后2个月依然不排除抢收的可能性。

值得注意的是,10月份以来,部分三四线城市楼市热度有所提升,均价有所上涨。一线城市价格位于高位,波动小,价格稳定,二线城市基本持平,三四线市场热度则略有上升,环比趋势从9月份的下降转为上升3.7%。

针对后期楼市走势,多位业内人士指出,后续市场有望继续平稳。从全国范围看,2019年10月,房企整体销售数据不低,但预计房企在未来2个月的销售压力依然非常大。从政策预期看,政策收紧预期明显出现,包括信贷等政策将抑制市场,后续市场或继续出现下行。

土地市场成交量回落

克而瑞研究报告指出,10月份,新房、二手房以及土地市场延续9月低迷走势,皆持续转冷,重点城市新房成交量同比、环比双降,杭州、宁波、徐州等市成交显著缩量。二手房成交量窄幅波动,环比同样小幅回落。土地市场成交量价齐跌,不过重点城市的土地流拍情况有明显的改善,流拍幅数较上月大幅减少。

克而瑞指出,10月份土地市场成交量价再度回落,不过在北京、武汉等城市优质用地供应增加的支撑下,成交热度并未继续走低,平均溢价率和上月大致持平。各能级城市土地市场虽然均表现为量价齐跌,但市场热度却截然不同。其中,一、二线城市的成交溢价率环比上月均有所回升,而三四线城市由于市场持续走冷,溢价率也连续多月下滑,本月已降至10%以下的低位。

对此,张大伟指出,2019年以来,大量的中型标杆房企积极抢地,拿地面积上涨最明显的是中型房企。尤其是销售额要从500亿元冲刺到1000亿元,以及从1000亿元冲刺到2000亿元的第二梯队房企。在调控持续加码的趋势下,房企销售业绩逐渐放缓,但是从抢地加速的动作看,多数房地产企业做大规模的意图仍然较为明显。从拿地位置看,大部分房企都集中在一二线城市拿地。进入10月份,受到年底资金回笼压力的影响,房企拿地态度出现分化。

来源:中国证券报

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