利用房产档案 保护自身合法权益

房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定,代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中形成的,反映权利人房屋状况及土地使用状况,有保存价值的各种载体的文件材料。这些文件材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证,具有法律凭证价值。从而成为房地产产权界定的有利存证,为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在涉及房产的交易里，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，是保护自己合法权益的重要手段。

案例一：租房

前不久，王先生看中了炳草岗某小区一套公寓房，遂与自称房主的刘某签订了租房协议。签订协议前，行事谨慎的王先生特意检查了该套房屋的房产证原件，并仔细核对了房主的身份证，看到各项内容均相符，王先生交了一年的租金和保证金共计14000元。谁知不久又有一位自称是房主的何先生找来，原来何先生才是真正的房主，三个月前将房子租给了刘某，当时刘某还问他要了房产证复印件，但现在却联系不到刘某了，所以上门来找，谁知他竟假冒房主伪造了房产证，将房子转租并收钱走人了！王先生这才知道自己被骗了。

●分析

刘某出示的房产证应是在何先生的房产证复印件基础上更换权属人姓名后伪造的。现在的造假技术越来越先进，假证在封皮、颜色、纸质等与真的房产证有着极大的相似度，非专业人士很难鉴别真假。王先生在签订租房协议前如果先到市房管局房产档案管理中心（办公地点：市政务中心）查档，核实一下房主的身份，就不会上当受骗了。市房管局房产档案管理中心可以根据房屋的准确坐落或产权证号查出该套房屋的全部权属状况，提供有关房屋权属的准确信息，并核查房产证的真伪。

案例二：抵押借款

2012年10月23日，李女士到市房管局房产档案管理中心要求鉴别一本房产证的真伪。据李女士介绍，朋友向某以这本房产证作担保向她借款五万元，后来找不到朋友了，她有些担心，便到市房管局房产档案管理中心验证。经核查，这本房屋所有权证上的房屋信息确实在登记簿上有记录，但因债务纠纷已于2012年1月被仁和区法院扣押，现进入审判程序，李女士被骗的钱不知何时才能收回。

●分析

根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。如果李女士在借钱之前能先到市房管局房产档案管理中心查询房屋登记簿，了解朋友抵押给自己的房产是否有查封、抵押等情况，就不至于出现钱房两空的局面了。

案例三：买二手房

张先生准备结婚，经人介绍看中了一套住房，并与卖方李某签订了房屋买卖协议。李某称工作忙，要过一段时间才能和张先生一起去办理过户手续，同意先将房子交由张先生住用，但因为急需用钱，希望张先生能先付一半的房款，并愿意将房产证原件交由张先生保管。张先生认为房子和房产证都在自己手上，肯定没有问题，就交了一半房款。可过一段时间张先生想办理过户手续时，却找不到李某。张先生拿着房产证到市房管局房产档案管理中心查询，却发现原来这套房子在半年前已被法院查封并已进入拍卖程序，是不可能办理过户手续的。

●分析

在进行房产交易前，尤其是二手房交易前，查询房屋登记簿，是避免受骗的关键一步。在查询房屋登记簿过程中，市民必须仔细核实房屋地址、面积、使用性质、产权人等信息，产权明晰、无权利限制的房屋才能购买。市房管局房产档案管理中心提供的查档服务能帮助买家查清房屋的权属状况。

在此给老百姓一个建议：办理房屋租赁、抵押借款、转让时，一是要谨慎辨认房产证的真伪；二是不要随便交定金；三是不可匆忙签合同。事先到市房管局房产档案管理中心对有关房屋作产权调查，明晰房屋产权状况、权利限制等内容后再作定夺，自己的权益才能真正得到有效的保护。

（江潇 董翔云）

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