房子震没了月供还在合理吗？

由于雅安发生的地震，近日网络热议一话题：地震致使房屋倒塌，房主还需要还贷吗？广州国晖律师事务所韦用文律师第一时间出来作答，人在如果房子没了，月供还要继续。理由是根据合同法，贷款是银行和借款人之间的关系，抵押物房子没了不能成为停止月供的理由。□据《羊城晚报》

很多网友闻此答案非常愤怒，直言世界上最悲催的事情之一就是地震了,房奴没死,房子却没了。签订过合同的人都知道，一般的合同里都包含不可抗力条款，当地震、战争发生时，合同自动终止，由此发生的责任双方自负、损失各担。说白了这个条款的真实含义就是，万一发生地震、战争这些千年都难一遇的状况时，双方都只能自认倒霉。但实际上并非如此，当房屋真的因地震倒塌了，业主不但片瓦不剩，而且还要继续偿还月供，这究竟公平不公平？

地震导致房屋倒塌，这里涉及到两份合同：一是购房者和开发商的买卖合同；二是购房者和银行签订的贷款合同。（也可分为三个合同，即：房屋买卖合同、银行与购房人的借款合同、银行与购房人的抵押合同。）按照我国建筑的抗震标准，开发商盖的房屋必须做到小震不坏、中震可修、大震不倒，民用建筑是8级抗震标准，那么此次雅安地震震级是7.0，据雅安市宝兴县县长介绍，全县房屋几乎全部受损，包括部分汶川地震后重建的建筑。

按照建筑规范，即使是强震，房屋也不应倒塌，但即使是汶川地震后重建建筑都按照8级抗震9度设防要求施工也出现了倒塌，按道理这些房屋应该能够抵抗8级烈度为9度的地震。但不幸的是，此次7级雅安地震就出现了倒塌。说了这么多，就是要讲明一个道理，如果开发商盖的房屋存在质量问题，因为地震出现了倒塌，那么购房者就有权利追诉开发商的责任。

很多人买房时不会对签订的商品房买卖合同进行多少研究，谁都不会预料到自己的房子会因为地震而被彻底消灭。但当不幸降临时，再回头翻看合同，竟然没有相关的免责条款。很多人只能后悔自己当初在霸王条款上签字画押。地震是检验房屋质量的试金石，一旦伪劣工程轰然倒塌，房主却没有退房的权力？这是一种何等的悲哀。

再来说说第二个合同，就是银行和购房者之间的契约关系。银行贷款作为一种经济行为，业主房子倒塌了，银行要求继续履行合同无可厚非。但对于购房人来说，除非能够追究到开发商的质量问题，否则不但房子没了，每月还要偿还负担沉重的房贷，真可谓屋漏偏逢连夜雨，地震没有把人震死，也有可能被“黄世仁”追债逼死。

此种背景下，最后可能出现的情况就是贷款人停止月供，银行出现较多的房贷呆账、坏账。购房人选择违约是最明智的做法，银行对待违约的处理是收掉抵押物房子，那么就让银行收回这堆废墟吧。购房者并非恶意违约，而是贷款违约也是因为地震不可抗力。但实际上尽管贷款合同效力不受影响，购房人仍需要按期偿还贷款，但是这并不意味着对于购房人没有救济途径。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对于房屋倒塌，购房人可以尽快与开发商解除房屋买卖合同，之后，再与银行解除贷款合同。贷款合同一旦解除，即不必再背负贷款负担。

说到这里大家应该明白了，既然房屋倒塌如果是开发商原因，而非地震原因，倒塌造成的损失应该由开发商完全承担，不管合同签订的有多霸王，购房者都拥有绝对的权力要求解除合同并赔偿损失，然后再顺理成章申请解除房屋贷款合同。当然如果出现了史上罕见的强震，房屋被夷为平地，灾民无家可归时，就应该是政府伸出援助之手的时候了。

简单地认为“只要人活着仍要还贷”的说法，太不合理。证据如下：

1.合同法第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

因此，不可抗力具有阻却违法性及免责的效力。

2.物权法第174条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”

可见，对于震灾损毁的财产，银行作为抵押权人仅就其毁灭后的替代物、补偿金（如有）行使权力，毕竟标的物已不存在。

3.《金融企业呆账核销管理办法》第四条第(三)项：“借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿后，确实无力偿还部分或者全部债务，金融企业对其财产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权。”

引用以上《办法》，是因有人认为，房屋买卖存在三个合同，即：房屋买卖合同、银行与购房人的借款合同、银行与购房人的抵押合同。从法律上，抵押借款合同是不是购房合同的从合同存有争议。但本人坚持其具有从属性，且系我国商品房销售中的惯例作法：就是银行与开发商共同形成贷款合议，贷款也是在购房时一并办理的。所以，这种抵押贷款对于售房合同的依赖性、从属性显而易见。

如果将抵押借款合同认定为购房合同的从合同，那么，房屋灭失的风险根据不可抗力的影响即可解决；如果否认为从合同，那么，《呆账管理办法》所体现的本意，其实也是要根据影响免除借款人的还款责任。

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