这些地产潜规则，你可知道？

很多售楼小姐说的天花乱坠，然而买到的房子真的就那么好吗？买房登记过后频繁被各种电话骚扰，隐私全无，问题究竟出在哪？买了学区房却发现并不能入读，又是怎么回事……这一系列问题的出现，只因为你不了解开发商的潜规则。

1、售楼处的人不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这本身不会影响你买房子的决策，但如果他们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。那些代理公司驻场人员的口头承诺，不如纸质合同实在。

另外，如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题而跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事，而非代理公司驻场人员可以解决。

2、买房送“学位”不一定能实现

不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，对开发商“打包票”保证入读的承诺深信不疑。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，到了报名时，门槛突然攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙。有些楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读的优势。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，最终出现“僧多粥少”的情况时，开发商自然无法兑现当初的承诺。

抽签的方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位的问题，很少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

3、赠送面积是不受法律保护的

“买一层送一层”、“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人心动不已。实际上，这种买一赠一的房间，单价会比无赠送的同类户型要高出不少。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说“房产证上面赠送面积不会加入”的话，这就意味着，赠送面积是没有产权的面积空间。

1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，但开发商通常不会将其写入合同。一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主会“赔了夫人又折兵”。

4、沙盘掩盖“不利因素”

如果销售人员拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信。有时候，你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然，计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖\’。”

5、产权年限是从开发商拿地算起

购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限了吗？按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时段？

商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是从开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢？

6、样板间里有很多小手脚

有时候，你会发现，当初在售楼处看到的样板间，到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商“扬长避短”的展示空间，其作用已经得到发挥。这些样板间在销售阶段充分体现了楼盘户型的优势，而到了交房的时候，为了避免那些过于“较真”的业主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起纷争，开发商就会“毁掉”证据。

某房产公司前营销总监说：“其实样板间很多都被‘做了手脚\’。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”而那些搭建在楼盘中的实体样板间，最后会连同里面的软装一起被卖掉。“一般样板房最后会出售给‘关系户\’，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”

7、户型图会故意制造错觉

从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。

一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置，房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡，自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台……

8、精装修费用做贷款利息惊人

在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。

9、你的个人资料可能被出卖

买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买家具的推销电话？不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了！

一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”

本报综合

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