举例身边常见事细说登记咋办理——不动产登记实务故事（二）

抵押物信息不明确，登记机构该咋办？

某建筑企业为筹集建设资金，以其正在开发建设的建设项目中已建成的1~2层房产为抵押物向银行申请贷款，双方签订了《在建工程抵押合同》，并向不动产登记机构申请办理在建工程抵押登记手续。登记机构经对申请人提交的申请材料进行审查，发现申请抵押登记的在建工程其坐落、面积等信息不明确。同时，该建筑企业与银行签订的《在建工程抵押合同》中，有关抵押在建工程的建筑面积、已完成工程量等信息也不明确。这种情况下，不动产登记机构应如何进一步办理？

实务解析：《物权法》第一百八十条第一款规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押，同时第十二条规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”基于以上规定，《不动产登记暂行条例》第十九条规定，对于申请在建建筑物抵押权登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。因此，不动产登记机构在办理在建工程抵押登记时，经对申请人提交的申请材料进行审查，若发现申请抵押登记的在建工程有关信息不明确，可能会影响到抵押登记的准确性时，登记机构可以到在建工程实地进行查看。至于实地查看的主要内容，《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定，不动产登记机构进行实地查看，对于在建建筑物抵押权登记的，重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况。从具体操作来看，不动产登记机构在实地查看的具体操作中，应主要查看两方面内容：一是申请抵押的建设工程部分是否真实存在并已完工；二是对在建工程的项目名称、坐落、面积等进行核实，与证明材料记载的信息是否一致。若有必要，不动产登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存，从而确保登记内容的真实性和公信力。

孙子名下房产，儿子有权处分吗？

张某的父亲在去世前将其名下一套房产赠给张某十二周岁的儿子所有，并将该套房屋登记在孩子名下。现因孩子上学离家太远，张某想把孩子所有的该套房屋卖掉并在学校周边另购买一套方便上学。此种情形下，张某作为孩子的父母，有权处分该套房屋吗？能否正常办理过户登记？

实务解析：对于自然人的行为能力问题，《民法通则》作出了相应规定。如《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”《民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”因此，张某十二周岁的儿子名下房产如果出售，只能由其法定代理人代为进行。《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”因此，对张某十二周岁的儿子名下房产进行出售，应由孩子的监护人代为进行。对于监护人的范围，《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”未成年人的法定监护人首先应当由其父母担任，父母有权利也有义务对未成年子女的人身、财产和其他合法权益承担监督和保护责任。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动等。尽管监护人有权管理被监护人的财产，但监护人处分未成年人财产有严格的法律限制。出于对未成年人利益的保护，《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的财产。因此，父母作为未成年子女的监护人只有在满足一定的条件下，即“为了未成年人的利益”，才可以处分未成年人的房产。基于此，《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。其中，因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。对于“为被监护人的利益”的具体情形，我国法律还未作出相应规定。

根据司法实践中有关做法，笔者认为，生活中的以下情形可以视为符合“为被监护人的利益”的情形：作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的情形；根据《侵权责任法》第三十二条第二款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，未成年子女自身行为造成他人人身或财产损害的，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的情形；未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，而处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的情形等。因此，张某为孩子上学方便变卖其房产并购置新房，这是给孩子上学提供明显便利，应该属于“为被监护人的利益”的情形。

新闻推荐

民警蹲守失主家擒获小偷 4日晚 全市集中清查抓获217人

4日晚 全市集中清查抓获217人