棚户区改造政策问答（之一）

测绘评估 征询意愿 ▲县四大班子领导召开专题会议听取棚改工作汇报 ▲上门宣传政策 ▲调查摸底 ◆本版策划、组稿：汪助辉 王霞 叶玲玲

【核心提示】：

棚户区改造是我县重点实施的民生工程之一，今年，我县计划完成2896户的棚户区改造任务。为让广大棚户区群众更加全面、深入地了解棚户区改造政策，推动棚户区改造工作顺利实施，本报特就棚改有关政策以及社会上关注的焦点、热点问题，进行专题解读。

问：什么是棚户区？

答：我们通常讲的棚户区，是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限较长，房屋质量较差，人均建筑面积小，建筑安全隐患多，使用功能不全，配套设施落后的区域。棚户区实际上是一个区域的概念，评判的标准是一个区域综合环境的好坏，而不是单指一栋或几栋房屋质量的好坏。像我们老城一些地方，虽然房屋也盖得不错，但一下大雨水就排不出去，一遇火情消防车就进不进去，那这个地方仍然属于棚户区。

问：哪些棚户区可以优先实施改造？

答：我县符合棚户区条件的地方很多，但不是每个地方都能纳入棚户区改造。因为棚户区改造是近年来国家为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，这个政策机遇十分难得，据我们分析，可能也就一两年的时间。为紧紧抓住这一政策“窗口期”，我县今年的力度非常大。同时我们在棚改项目选取上，也确定了一个“四优先”原则：一是整体房屋质量严重影响居住安全的项目优先实施。二是规划用于城市基础设施和公共服务设施建设的项目优先实施。三是对城市形象有重大提升作用的项目优先实施。四是群众支持度高，集中连片、有较高再利用价值的项目优先实施。

问：政府实施棚户区改造，要投入巨额资金，那这个投入是否划算，如果不划算，政府这么做又为了什么？也就是实施棚户区改造的重大意义是什么？

答：实施棚户区改造，政府要投入大量的人力、物力、财力，从经济的角度讲并不划算，但作为一级政府，不能光算经济效益账，还要算社会效益账、民生效益账。从民生角度看，棚户区改造解决了棚户区群众最现实的居住问题，有利于改善他们的居住条件和生活环境，提高他们的生活质量，实现社会安定和谐；从经济角度看，棚户区改造释放出的新的购房需求，不仅促进了房地产市场的平稳健康发展，而且带动了与房地产相关的建筑、建材、家具、家电、金融以及服务业等60多个上下游产业的发展，有利于扩大社会就业，拉动经济增长；从社会角度看，棚户区改造有利于完善市政基础设施和公共服务设施，增强城市服务功能，拓展城市发展空间，优化城市布局，提升城市品位，重塑城市形象。可以说，棚户区改造，不仅是重大的民生工程，也是重大的发展工程。

问：棚户区改造方式有哪几种？

答：根据我县规定，棚户区改造重点改造两类区域：一是对城镇集中成片的危旧房进行改造。二是对城中村进行改造。棚户区改造主要有三种方式：一是整体征收，像我们新城区、开发区棚改，都必须采取这种方式，老城区很多地方棚改，也必须实行整体征收，这也是我县棚户区改造的主要方式。二是修缮加固、配套整治，这主要是针对晋熙古镇核心保护区而言，因为这些危旧房屋承载着丰富的历史记忆和文化底蕴，不能轻易拆除，只能按照“修旧如旧”的原则进行维修加固，达到排除安全隐患、完善使用功能的目的，像老城河街就只能采取这种方式改造。三是原地拆除新建、改建，这主要针对晋熙古镇核心保护区以外、30户以上的连片危旧房屋，对其中符合古镇规划、且住户一致同意的，可原地拆除重建，但重建房屋一律不得增加户数，一般也不得增加建筑面积，更不能变相搞房地产开发。

问：整体征收是我县棚户区改造的主要方式，那棚户区改造的整体征收与我们平常所说的拆迁是不是一回事呢？棚户区改造与拆迁有什么区别？

答：对棚户区改造区域进行整体征收，与我们以往进行的房屋征收，也就是大家经常说的拆迁，有相同点，也有不同点。

相同点在于：这两种征收都是因为公共利益需要，都由政府组织实施，在补偿原则、补偿范围与补偿标准上都一样。

不同点在于：在实施前提上，棚改征收以群众自愿为主，如果项目范围内大多数群众不支持就不征收，一般征收带有行政强制性，只要为了公共利益需要，都可以征收；在征收对象上，棚改征收只能针对棚户区，一般征收是根据项目需要确定征收范围和征收对象；在资金来源上，棚改征收以国家政策性贷款为主，一般征收纯粹靠地方财政投入。

问：棚改征收是以国家政策性贷款为主，那我县棚户区改造资金都有哪些来源呢？

答：我县棚户区改造资金主要有四个方面来源：一是国家通过国开行、农发行等政策性银行给予的专项贷款，这类贷款一般额度较大、期限较长、利率较低，一笔贷款可以贷几个亿，还款期大多有15-25年，年利率比基准利率还低，而且贷款手续简便，不需要抵押物，这种贷款产品在前些年也是不可想象的、在商业银行更是不可能的，正是因为国家实施棚改，才有这个优惠政策，这也是目前棚改资金来源的主渠道。二是土地出让收益，实施棚改后，有部分居民要买房，相应就产生了对房地产的刚性需求，因此可以通过出让土地获得一定收益。三是上级给予的一些项目资金补助，这主要针对修缮加固和原地重建项目，补助资金主要用于这些项目的公共基础设施建设，对整体征收项目国家没有补助。四是县财政投入资金，棚改作为一项民生工程，对改善民生、扩大就业、提升城市形象、拉动经济增长，都有巨大的促进作用，地方财政理当投入。

问：今年我县棚改重点实施哪些区域呢？

答：根据计划，今年我县将实施2896户的棚改工作，具体包括9个项目：一是东山头棚户区改造项目。二是开发区龙安村棚户区改造项目。三是观音路棚户区改造项目。四是天华路棚户区改造项目。五是老城南元村棚户区改造项目。六是龙山路北侧棚户区改造项目。七是法华路西侧棚户区改造项目。八是沙坝村棚户区改造项目。九是晋阳村赤土岭棚户区改造项目。目前，这9个项目都已在陆续启动，将全部采取整体征收方式进行棚改。

问：今年的9个棚改项目都将采取整体征收方式，那采用这种方式棚改有哪些程序呢？

答：对国有土地上房屋实施征收，从启动到完成，大致需要经过十二道程序：首先是由住建、规划、房屋征收等部门会商拟定棚户区征收范围。第二是由县政府对棚改征收范围发布房屋征收封闭通告。第三是由房屋征收部门进行入户调查摸底，征询居民的棚改意愿，同时选择房地产评估机构。第四是对棚改支持率达三分之二以上的区域，由房屋征收部门组织对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并将调查结果在项目区内公示，对未经登记的建筑，由县政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。第五是房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县政府审查论证。第六是县政府审查论证后，

将征收补偿方案在项目区内公示不少于30天，征求群众意见。第七是在项目实施前，由房屋征收部门组织有关单位和居民代表进行社会稳定风险评估。第八是对评估认定社会稳定风险较低的项目，由县政府作出房屋征收决定并发布公告，明确项目的征收主体、征收范围、征收时限以及补偿安置政策等内容。第九是由房地产评估机构分户进行房屋价值评估，并将初步评估结果在项目区内公示7天，对确有遗漏或错误的，经核实后进行修改完善，并出具正式的房地产评估报告。第十是由房屋征收部门分户送达评估报告，并启动房屋征收补偿协议商谈和签订工作。第十一是已签协议的被征收人在规定时限内搬迁交房，房屋征收部门足额兑现补偿资金，并将补偿结果在项目区内公示。最后是房屋征收部门对房屋实施拆除，并对整个项目进行竣工验收。

问：被征收房屋的价值是由房地产评估机构评估确定，那这个房地产评估机构又是如何确定的，其评估的结果是否客观公正呢？

答：关于房地产评估机构的确定，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。我县《国有土地上房屋征收与补偿办法》同时规定，房屋征收部门对房地产评估机构实行信用管理，根据房地产评估机构的技术水平、社会信誉等情况，每两年公布一次名录，供被征收人选择。被征收人可以通过自行协商选定评估机构，也可按照少数服从多数的原则确定评估机构，这两种方式都不行的，由房屋征收部门采取公开抽号的方式随机选定。原则上，同一征收项目，只能由一家房地产评估机构承担房屋评估工作。这也就是说，被征收人选择评估机构，只能在房屋征收部门提供的名录内选，而不能在名录外选；只能选择一家，而不能同时选择多家。对选定评估机构以外的房屋评估机构评估的结果，房屋征收部门不会认可，更不会将其作为商谈补偿的依据。关于评估机构评估结果可信度的问题，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定：房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。也就是说，房屋评估机构作为独立第三方，其评估结果只遵循行业规范，而不以征收双方任何一方的意志为转移，因此能够最大化保证客观公正性。

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