物业公司未获得专项维修基金，其对小区共用部位还负有管理职责吗 【说案】建筑物外墙脱落砸中他人，责任谁来担

物业公司并非建筑物的所有人和使用人，政府及小区业主未向物业公司拨付专项维修基金。那么，建筑物外墙脱落，物业公司是否需要承担侵权责任？

【案情回顾】

2018年9月4日12时，谢杰（化名）与陈芳华（化名）途经珠海某小区一栋单元楼下时，被该栋建筑物外墙脱落的瓷砖砸中，导致谢杰头部重伤，送医院抢救无效死亡。

该小区于2008年建成并通过竣工验收，君某公司（甲方）与广某物业（乙方）在2007年1月31日签订了《小区前期物业管理委托合同》，约定由广某物业对某小区实施前期物业管理。合同约定物业的基本服务包括对物业管理区域内共用部位、共用设施设备（楼盖、屋顶、外墙面等）进行维修养护和管理，确保物业区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用等。小区自交付使用至涉案事故发生时，一直由广某物业提供物业管理服务。

谢杰被该小区建筑物脱落的外墙砸中死亡后，其亲属与广某物业签订《协议书》。广某物业于协议书签订当日向谢杰家属垫付了丧葬费用等共计12万元，并在协议书中确定因对谢杰死亡赔偿责任以及赔偿金额的认定存在较大争议，双方可通过向法院提起诉讼的方式解决纠纷。此后，谢杰的亲属向珠海香洲法院提起诉讼。

【庭审过程】

一审法院认为，广某物业作为该小区的物业管理人，对小区的共用部位、共用设施设备的使用情况进行管理是其应尽的职责。小区交付使用距今已有十年时间，部分外墙瓷砖在使用过程中出现老化、脱落的迹象，已经给小区住户及过往行人造成了安全隐患。

法院认为，广某物业在明知所管理的小区物业存在安全隐患时，既未对小区共用部位、共用设施设备的使用状况进行排查，亦未在外墙瓷砖出现老化、脱落的建筑物周围设立警示标志，以加强小区业主及来往行人对于安全隐患的防范，作为某小区的物业管理人，广某物业并未尽到管理职责。

【审判结果】

根据民法典相关规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

物业管理人应依据物业合同约定对包括外墙在内的物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。建筑物外墙脱落，并非抛掷物品或其他难以确定具体侵权人的物品，应当由所有人、管理人或使用人依据过错推定原则承担责任。物业公司作为小区物业管理人，没有提供充分证据证明自己尽到了必要的管理和注意义务，应对外墙脱落造成的损害后果承担相应赔偿责任。

因此，法院判令，广某物业支付赔偿款共计897068.83元。宣判后，广某物业不服，提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【以案说法】

高空抛物、坠物事件引发的民事纠纷存在影响面广、难以查找直接侵权人等特点，处理时存在一定难度。建筑物中抛掷物品、坠落物品造成他人损害，难以明确具体侵权人，为减轻当事人诉累，应尽量缩小“可能加害的建筑物使用人”的范围。

法律对应坠落物、倒塌物、抛掷物致损设置了不同的归责原则。受害人被小区楼房外墙脱落瓷砖砸伤致死，属于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的情形，应适用过错推定原则，小区物业在没有提供充分证据证明自己尽到必要的管理和注意义务，应当对外墙脱落造成的损害，承担相应的赔偿责任。

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