法官解说：物业纠纷何以频频对簿公堂 收费按标准？服务按标准？好坏谁说了算？

□ 记者 周健 孙妙鸿

随着城市化进程步伐的加快，安康城区高楼林立，很多业主在欢天喜地地搬入新居以后，却不约而同地遭遇了物业管理方面的种种尴尬。据汉滨区人民法院统计，近两年，他们先后审理400多起业主与物业纠纷的有关案件，而且这一数据还在不断上升。

业主与物业为何会产生裂隙？究竟有哪些剪不断理还乱的“恩怨情仇”，该怎样解决呢？

物业与业主频频对簿公堂

今年2月，汉滨区法院公开审理了城市风景小区业主委员会诉滨江物业管理服务公司终止《前期物业服务签约书》一案，并于2月14日判决：被告滨江物业服务管理公司与城市风景小区业主之间签订的《前期物业服务签约书》于2018年9月20日终止；被告滨江物业服务管理公司在判决生效后5日内向原告城市风景小区业委会移交相关资料；案件受理费由原告承担。该案一审判决，开启了安康业主委员会通过法律手段解除物业服务合同的先河。

而在此前的2017年，安康进站西路锦绣花园业主委员会诉安康城建物业公司等占用公共绿地修建通讯信号塔一案，经二审胜诉，这也被看作业主委员会主动拿起法律武器维护自己合作权益的典型。

不过，物业公司诉业主的案件也时有发生。2018年8月16日，汉滨法院判决了陕西兴科房建集团物业服务公司与金洲城小区业主朿某某物业服务合同纠纷一案，判决朿某某在判决生效后10日内支付原告2016年11月至2017年11月的物业服务费、垃圾费、水费、煤气费、电梯电费、电梯维护费共计2591.8元，并承担案件受理费。

“其实，业主、业主委员会和物业服务公司之间的矛盾冲突不是这两年才有，只是最近两年此类案件明显上升且呈井喷之势。”汉滨法院民二庭庭长张波介绍说，“据不无安全统计，近两年，汉滨法院就审结了物业服务合同纠纷案件400余起。在这些案件中，大多数都是物业服务公司起诉业主支付拖欠的物业费和其他公摊费用，也有业主委员会起诉物业公司侵权、要求终止前期物业服务合同的案件。同时，还有后物业公司诉前物业公司的等等。”

物业公司服务不到位是纠纷主因

“小区是业主的家，物业公司的服务质量直接决定着小区业主的生活质量。之所以出现物业服务合同纠纷案件增多的现象，一方面说明了物业服务做的不到位，另一方面也体现了业主的维权意识在增强。”采访中，张波分析说。

汉滨法院民二庭员额法官黄蓁结合自己的办案经历，也提出了自己的看法：从所办的物业公司状告业主要求业主支付拖欠的物业服务费、停车服务费及其他费用的案例来看，所涉业主并不是不愿意支付这些费用，主要还是因为他们对物业公司的服务不满意，希望通过拒交或者是缓交费用的方式倒逼物业公司提高服务质量，解决小区内存在的问题。就拿西安瑾瑜物业管理公司安康分公司与金城美墅业主周某某服务合同纠纷案来说，被告周某某在庭审中辩称，原告进入小区后将小区的路灯改为一杆一灯泡，致使小区照明不好；小区内很多单元楼道消防设施不到位、堆放物太多，存在安全隐患；小区内六楼以上因水压不够，经常停水；小区内停车棚没按标准搭建质量很差等等，并表示曾向物业多次反映却无人解决，便提出如果服务质量不提高就不交物业费。可在案件审理中，服务中出现明显的瑕疵需要充足的证据来证明，因他提供的证据无法证明原告在服务上存在严重的瑕疵，法院对他的辩称就不能支持。“在审理物业公司起诉业主要求补缴费用的案件中，几乎所有被告都提出了类似的服务质量没达到要求的问题。”黄蓁介绍说。

“物业公司没有摆正自己的位置也是一个重要原因。”张波分析说：“在物业小区管理服务中，物业公司是小区业主通过业主大会或业主委员会通过签订服务合同的形式聘用，或者是与建设方签订的有《前期物业服务合同》，就应该按照合同约定的服务清单提供相应的服务。可有些物业公司进驻小区后，收取了业主的费用，却没有认清自己只是服务者，而是把自己当成了小区的主人来管理业主，颠倒了‘主家’和‘管家’的位置，继而和业主、业委会发生了矛盾冲突。而且，物业公司有收费标准，几类物业公司，收费多少，一目了然，可是，没有物业公司服务标准，几类物业公司应该提供几类物业服务，业主不知道，物业公司也不知道。由此，也引发矛盾。”

两位法官同时认为，业主委员会的职能得不到充分发挥和物业公司与承建方的关系也是小区内出现矛盾冲突的重要原因。业主委员会是自治组织，代表业主处理着小区内的日常事务，并且和物业公司、承建方打交道，以维护业主的利益。可有的业主委员会却和物业公司穿起了“连裆裤”，视业主的利益于不顾签订了有悖于业主意愿的协定，引起了业主的不满。另外，业主委员会、物业公司和承建方应该是独立而平等的，可在安康有很多小区，都存在着物业公司是承建方的子公司的现象，这样一来，如果出现了房屋质量等需要承建方承担责任的问题，物业公司就不能站在中立的位置起到协调沟通的作用，反而与承建方站在同一战线上，对业主委员会提出的问题置之不理，致使业主把对承建方的不满转嫁到了物业公司的身上，从而引发物业与业主的纠纷。

多方努力才能让小区更和谐

“小区是我家，管理靠大家。业主、业主委员会、物业公司、所在社区以及不动产管理部门都是维护小区和谐的参与者，要想让小区内的矛盾纠纷减少，还需多方努力，让业主住的放心、安心、舒心。”采访中，张波如是说。

张波建议，作为小区的主人，业主应该自觉遵守小区内的管理规定，按照法律要求履行合同义务，遇到问题后注重收集证据，理性维权，不能采取拒交物业服务费或过激行为，以免维权不当而承担相应的法律责任；业主委员会应该主动承担责任，依法履行义务，代表业主处理好本小区事务，不缺位、不擅权；物业服务公司应该摆正自身的位置，严格按照物业服务合同提供清单式服务，用服务质量取得业主的认同；所在社区也应指导符合成立业主委员会的小区按照法律程序成立业主委员会，并指导敦促物业公司提高服务质量，化解矛盾冲突；不动产管理部门也应加强管理，敦促房产开发企业和物业管理企业承担和履行相应的法律责任和义务。

同时，张波还建议，立法部门能否根据安康实际，尽快出台符合安康实际情况的地方性法律法规，让和谐小区建设在地方性法律法规的约束下推进，尽量减少“主家”与“管家”对簿公堂的案件、事件发生。

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