老旧小区加装电梯的喜与忧

华琳 作

已加装好电梯的阿坝州成都离退休干部休养所

成都金堂县现代生态园小区加装电梯项目破土动工

金堂县永安街二段86号大院电梯加装即将竣工

上下楼梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。然而对居住在老旧小区的老年人来说，每天上下楼却成为一件难事。

近年来，为破解“爬楼难”的问题，全国不少地方都将把老旧小区加装电梯提上日程。

2015年，四川省住房城乡建设厅、省质监局、省公安厅发布《四川省既有建筑电梯增设指导意见》的通知，要求把既有建筑电梯增设作为加快旧城改造的重要内容大力实施，作为谋民生之利、解民生之忧的重大民心工程和新常态下经济的新着力点加以落实，进一步改善城市老旧住宅区居民住房条件和人居环境，全面提升住房综合品质和群众幸福指数。

然而，部分老旧小区却出现“楼上期盼强烈，楼下坚决反对”等情况，不少老楼加装电梯项目由于低层住户的“一票否决”而搁浅。那么，老旧小区加装电梯，到底谁说了算？我国法律对此有无规定？这项政策未来之路将何去何从？记者对此进行了采访。

A 成都市金牛区首例老旧小区装完电梯

10月11日，成都市金牛区营门口路社区阿坝州成都离退休干部休养所的加装电梯已完成试运行有近1个月，各项收尾工作也已完结。

据阿坝州成都离退休干部休养所的业主表示，该休养所20多年前由大家集资修建而成，共2栋楼4个单元44户业主。居住在该小区的都是已经退休多年的老人，年龄最小的63岁，最大的已达到85岁，每天上下楼梯已成为他们出行的一大难题。

2015年，业主梁晋蓉了解到老旧小区也可以加装电梯，她便把这个消息告诉了邻居们，并得到不少高层住户的赞成与支持。梁晋蓉表示，虽然有很多住户赞同加装电梯，但因为加装电梯的资金渠道主要以自筹为主，也有不少住户犹豫不决。因而，加装电梯一事就被暂时搁浅了。

随着入住小区的退休老人越来越多，老人们年龄越来越大，加装电梯的呼声也越来越高。2018年8月，成都市人民政府办公厅出台《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》，政策中明确提到，6层及以上非单一产权多层既有住宅，增设电梯所需建设资金及运行维护资金主要由业主承担的且按照本意见实施的项目，政府给予20万元一台的补助，具体办法另行制定。

政策一经发布，阿坝州成都离退休干部休养所的业主们便把加装电梯一事又提上了日程。他们召开业主大会、提出并协商加装电梯方案、选择电梯公司……最终，44户业主一致通过“加装电梯协议书”，并签名同意增设电梯。今年3月6日，阿坝州成都离退休干部休养所“既有住宅加装电梯”正式开工，经过4个多月的工期，8月9日，该小区4个单元4部电梯顺利完成试运行，开始正式投入使用。

“我们小区住户的平均年龄已经达到70岁，有的老人下楼要靠背，有的老人生病了要靠医护人员抬下楼。”住在该小区4楼的74岁的业主代表陈塞琪说，“现在有了电梯，也就解决大家出行的第一步，到楼下散步、出去买菜都变得更方便了。”

同样住在该小区的5楼住户文成志也表示加装电梯对他来说是个好事。文成志说，2年前，有一次他在家晕倒了，家人叫了救护车，由于没有电梯，是医护人员将他从5楼抬下去的，楼层较高，楼道又窄，整个过程非常艰难，“在老小区加装电梯，对老百姓来讲是一个好事情，是一件惠民工程。所以，我们休养所提出加装电梯，我是绝对支持的。”

B 社区协商共治 加装电梯不是难事

阿坝州成都离退休干部休养所加装电梯项目是成都市金牛区营门口路社区的首例，因而也吸引其他小区前来参观和学习。而谈及加装电梯的事情，该小区的业主们都表示是自己通过三次业主大会后，签字表决同意增设电梯的。

大家的事儿就要大家商量着办。业主代表们根据相关政策法规制定出“加装电梯协议书”，大家协商决定根据楼层的不同制定收费比例，通过竞标的方式选择电梯公司，再通过业主大会宣讲政策、征求业主意见，并最终决策是否加装电梯。经过商讨，最终在阿坝州成都离退休干部休养所所长和业主代表的协调下，44户业主达成一致，其中一、二层业主不参与出资，但也可正常使用电梯。其余用户实行修建出资、运行费用及维护保养费用的分摊方法，并一致同意签署委托由成都某公司为代理业主组织增设电梯。

据业主代表文成志介绍，起初，一、二层业主也曾考虑增设电梯会影响采光、带来噪音等问题，但经过业主协商沟通，以及根据电梯公司制定出的电梯设计方案后，他们也一致同意增设电梯，部分低层业主还表示，以后愿意为该电梯付电费。

“为了加装电梯，我们一共举行了三次业主大会，第一次讲政策，第二次广泛征求业主意见，第三次业主大会上，所有业主签字决定是否安装电梯，以及是否同意出资比例、修建方案、电梯公司等一系列的问题。”阿坝州成都离退休干部休养所所长王碧玲表示，每次业主大会都要求所有业主到场参加，临时无法到达现场的业主则通过电话沟通决策，实现社区协商共治。王碧玲说：“在加装电梯的整个过程中，有人牵头、有人跑腿、有人热心，最终能成功加装电梯是居民自治共治的结果。”

C 老旧小区加装电梯谁说了算？

9月29日，成都市金堂县现代生态园小区加装电梯项目也正式开工，同期，成都市金堂县永安街二段86号大院加装电梯也即将竣工。

今年8月，成都市住建局在第54次成都市政府常务会上汇报既有住宅增设电梯工作进展情况汇报称，截至今年8月，成都市取得电梯使用登记证投入运行103台，中心城区78台，已完成年度目标78台，全年民生目标100台；其余市、县25台。正在施工242台，中心城区178台，其余市、县64台。目前还有200余台正在征求意见。

近年来，在老旧小区加装电梯是大家的心愿。然而，并不是所有的老旧小区加装电梯都是一帆风顺。今年4月，成都市金牛区某老旧小区加装电梯工程因部分低层业主强烈反对而暂停施工，目前已经停期4个多月尚未解决。据该小区居民透露，反对修建电梯的业主以影响采光、房子贬值、自己不使用等为由，强烈反对加装电梯，尽管业主代表们多次上门沟通劝说，却依然协调无果。

那么，这些业主如此“横加阻挠”小区加装电梯，是否有法律依据呢？

2018年8月成都市人民政府办公厅出台《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》，政策中明确提出，既有住宅自主增设电梯工作遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持、保障安全”的原则。既有住宅自主增设电梯应当经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他业主无异议。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

同时，根据物权法等法律规定，电梯属于建筑物区分所有权的范畴，建筑物区分所有权的处置由业主大会和业主委员会以少数服从多数的原则民主决策。四川瀛领禾石律师事务所律师程积焱表示：根据《物权法》第七十六条，“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”也就是说，法律上并非要求所有人都同意才可加装电梯。

对于成都金牛区某老旧小区加装电梯工程因部分低层业主强烈反对而暂停施工的情况，程积焱表示：“根据《侵权责任法》第十五条规定，可以要求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等责任。同时根据《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。建议大家在增设电梯时，各方应尽力维护邻里和谐关系，协商解除矛盾和纠纷，便利大家生活。”

D 不使用电梯 就可以不参与出资吗？

不使用电梯就可以不参与出资吗？电梯加装后的运营维护成本是一笔不低的费用，这笔费用谁来负担？甚至，有低层业主以加装电梯影响采光、产生噪音、可能造成房子贬值的理由向高层住户要求赔偿或补偿，那么这种赔偿理由是否成立呢？

不使用电梯就可以不参与出资吗？程积焱律师表示，根据《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。同时，根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。程积焱律师说：“在加装电梯时，如果在费用分摊上有是否出资、出资多少等相关约定，就需要按照约定执行，如果没有约定就应该承担相关费用。”

同时，也有很多市民疑问，电梯加装后的运营维护成本是一笔不低的费用，这笔费用谁来负担？据阿坝州成都离退休干部休养所所长王碧玲介绍，该小区加装电梯的日常维护由物业公司安排人员与维保公司进行培训后，统一由小区物业维护管理。一楼住户不交费用，二楼住户除第一年免维护费外，需交电费及每年的维护费。房屋产权转移后以受让人继续承担原业主的权利和义务。根据2018年8月成都市人民政府办公厅出台《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》显示，既有住宅自主增设电梯后，电梯归本单元相关业主共有，不再变更各分户业主的产权面积、用地面积。相关房屋所有权发生转移时，应当将增设电梯运行维修费分担协议内容告知受让人。受让人自该房屋转移登记之日起，承担协议约定的原业主的权利和义务。

如果小区在两个“三分之二同意”原则下加装了电梯，原本不同意安装的部分业主是否能以不使用电梯为由，而拒绝承担相应的电梯费用呢？对此，程积焱律师也解释道：“根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

那么低层业主以加装电梯影响采光、带来噪音等理由要求高层住户进行相应经济补偿又是否合理呢？“从法律角度而言，如需占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意，可协商补偿。如没有造成低层用户损害，不得要求赔偿。”程积焱律师表示，在现实操作中，如果增设电梯确实对低层业主带来采光、通风、噪音等负面影响的，从公平合理以及便于顺利操作的角度而言，其他业主可以而非应当对这些受负面影响的业主给予补偿。程积焱律师建议，关于老旧小区加装电梯高层是否补偿低层的问题，在现实操作中还是应该主要依靠邻里协商解决。

前路漫漫、举步维艰——老旧居民楼加装电梯这一项利民便民之举，正在现实的纷繁复杂中蹒跚前行，也许，我们还需要更多一些的来自民间充满智慧的解决方案，我们还需要各地政府多一些的关心指导和政策设计。事儿是好事儿，难也挺难，为了那么多腿脚不便的老人们，多用点心思，别搞砸喽！

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