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90后、00后更愿意为品质服务买单 未来5-8年 长租公寓有望迎来井喷期

来源:天府早报 2019-04-17 03:08   http://www.yybnet.net/

认知不足

消费升级面临市场认知

现在城市扩张,时间成本很高,长租公寓就是服务生活工作在两公里半径的群体。

由于长租公寓面向的客群大多为25—35岁之间的年轻群体,因此在产品的设计上,一方面要从租客所承受的租金价格着想,另一方面也要考虑居住的舒适性,因此在户型面积的设计上,一般不会太大,多以30多平方米的标间居多,租客的接受度也比较高。

据悉,冠寓在产品的户型设计上,以30—45平方米的面积段居多,使用面积为22—35平方米,以保证居住的舒适度。

退回3年前,租客可以接受合租,但合租的体验感不好,更不要说附加值的服务。现在长租公寓经历的就是让更多租客认知的一个过程,随着时间的推移,就会有一定沉淀,长租公寓良好的居住体验感和社群服务等附加值,从发展的角度,将会有更多的人得到认知。

从现在的发展来看,城市配套发展提升租赁成交水平。分行政区看,中心城区成交量占比显著高于近郊,原因在于租客多选择距离工作地点较近的区域,因此产业集中度更高的中心城区更受租客青睐。从成交量增幅看,高新南区由于入驻产业园的企业众多,上班族居住需求旺盛。

有业内人士预测,随着外来人口的不断进入,“未来5—8年将会是长租公寓发展的井喷时期。”市场占比长租公寓占比仅为约3%

长租公寓的行业门槛比较低,市场参与者多元且均在发展过程中,在行业迅速发展的状态下,难免出现参差不齐的现象,但这并不是主流,也不会是具有一定规模的品牌长租公寓的市场表现。

成都长租公寓市场现在处于一个行业快速发展的前期阶段,目前长租公寓占整体租赁市场的比例还非常小。

目前长租公寓的发展尚未达到饱和状态,就全国来看,长租公寓仅仅占比约为3%,未来5—8年还将会有一个快速发展的阶段。

说起对长租公寓未来的发展,西南公寓产业研究院执行院长、联合发起人陈驰谈到,长租公寓行业正在由存量进入增量,由改造运营进入开发运营,由长租公寓转为租赁地产。行业初期,大部分长租公寓主要通过赚取租金剪刀差;现在各种大小二房东进入后,剪刀差模式挣不到钱或者利润很薄,行业开始演变成轻资产模式或者租赁型物业的开发了。特别是后者,从拿地开始,作为“国家队”或者地产商的租赁用地成本相对较低,开发出来以后,持有型物业有资产增值还有租金收益。这类物业持有成本一定,随着房价上涨租金上涨,由于这类物业是自持,所以也就不会有房东来涨租金,那么以往二房东租金上涨的压力就直接变成了自持以后的利润。所以,终究租赁地产还是要回归到产品本质上——价格合理、产品优秀,谁的产品设计规划出色,谁的供应链环节控制能力出色,谁的服务出色,谁就最终赢得客户与市场。

长租公寓市场的发展,对促进租赁市场的发展和规范起到了推动作用,从租住的体验感更好,正在向着一个良性的好的方向发展。现在越来越多的地产背景的、酒店背景的,乃至不知名的供应商都在进入长租公寓市场。

“成都作为西部核心极发展势头强劲,优秀人才们都争相‘蓉漂’打拼,且作为高校大城,毕业生们也有很多选择落户成都,人口在持续进行净流入。成都市场存量房数量巨大,成都市政府对于租赁行业以及租赁企业也在进行大力支持,更让我们坚定了信心。但目前行业规则没有完善,很多制度没有明确,我们也希望联合政府、联合友商一起推进行业进行持续的升级。”自如营销运营中心高级经理刘海波讲到。

解决之道

提高租住品质 加强租赁监管市场

作为首批购租并举试点的城市,成都未来租赁市场规模将持续扩张,更多人将通过租赁解决住房需求,租赁市场将是住房市场体系的重要构成部分。

为了促进成都购租并举的住房体系更加完善,成都贝壳研究院院长张键表示,建议增加租赁房源供应、培育专业租赁机构、提高租住品质、拓宽融资渠道、规范交易流程、加强租赁监管。

他具体谈到,租赁市场向高品质提升与机构化发展紧密相关,租赁市场的有序发展依托于资本和专业机构的进入,而专业化租赁机构发展取决于租赁运营的收益率。在前期调整增值税率的基础上,进一步考虑加快固定资产折旧,或适当将改造装修成本、融资利息支出等列为进项税额抵扣项目;在政府的委托和监管下,将有出租意愿的经适房、限价房等交由正规租赁机构代为出租,降低机构拿房成本;鼓励集体建设用地修建租赁住房,降低开发商的土地成本。

资金来源是租赁机构生存和发展的基础,建议允许符合条件且资质良好的专业化租赁公司,探索发行企业债券、租约证券化等方式募集资金,积极推行住宅信托投资基金试点。通过多种方式拓宽融资渠道,突破融资瓶颈,引进社会资本,保证租赁机构的资金来源。

在规模化的过程中,人才的供给与培养显得尤为重要。旭辉领寓成都事业部总经理杨洋谈到,鉴于长租公寓行业与旭辉领寓发展模式之新,更需要年轻、有活力的可燃型人才,市场上能力匹配的人才仍十分紧缺。基于此,旭辉领寓学院应运而生,旨在培养、发展高成长性的长租公寓人才。

另外,陈驰也表示,需规范交易流程,加强租赁监管。推行租赁真房源,加强对虚假房源信息的查处,实行真房源保证金制度,对传播虚假房源者处以罚金;积极引导租客选择正规的传统中介和租赁机构,避免产生交易纠纷和风险;通过免征租赁个人所得税、简化备案流程、办理居住证需要提供备案证明等方式,落实租赁备案制度,提升租赁备案率;针对业主、租客、中介、机构、物业、开发商等各类市场主体的行为规范和合法权益,健全相应的管理制度和法规条例。

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