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底楼住户反对 闹上法庭法院驳回底楼住户诉讼请求

来源:四川法制报 2021-04-09 00:45   http://www.yybnet.net/

四川法治报全媒体记者 刘冰玉

老旧小区加装电梯,楼上支持、楼下反对,最终闹到了法院。昨(8)日,成都高新区法院公开审理这样一起因既有住宅加装电梯而引发的底楼业主与楼上业主以及电梯公司之间的合同纠纷案件,并当庭宣判,驳回了底楼业主李某夫妻的诉讼请求。这究竟是怎么回事?

楼上欲装电梯 楼下坚决反对

李某夫妻是成都某小区底楼业主,顾某等人是楼上住户。2019年初,楼上住户加装电梯的需求与日俱增,遂积极办理加装电梯手续。顾某等楼上住户在与电梯公司形成初步加装电梯方案后,社区对相关文件进行了公示。李某夫妻看到公示材料后,考虑到增设电梯可能产生采光、通风、噪音等不利影响,不同意加装电梯,便在公示材料上书写了反对意见。楼上住户知晓后,积极与李某夫妻进行沟通,但由于双方之间分歧较大,几次沟通均不欢而散。随后,楼上住户与电梯公司协商,重新制定了加装电梯方案,将对李某居家影响降到最低。

冒签同意书 业主诉至法院

新的方案和文件公示后,李某夫妻未表达反对意见,楼上住户便积极办理加装电梯手续。在此过程中,楼上住户出具了委托顾某等人作为业主代表办理加装电梯的委托书。同时,在相关人员的指导下,电梯公司在公示中李某房号处书写了“不参与、不反对”的内容,并将“14户业主中仅有12户同意”修正为“14户均同意”。顾某与电梯公司签订了《实施主体授权代理业主委托书》。

几个月后,电梯公司张贴了《电梯施工告知书》,此时李某夫妻才发现电梯已经进入准备施工阶段。李某夫妻认为,有人在其房号处冒签,并载明14户业主均同意加装电梯,自身的权益受到了侵害。随后,李某夫妻向成都高新区法院提起诉讼,要求确认《实施主体授权代理业主委托书》无效。

庭审中,李某夫妻表示,其作为底楼住户并未同意增设电梯,也未委托顾某等人作为业主代表,公示材料中书写的14户均同意的内容与事实不符,且有人冒签了二人“不参与、不反对”的内容,《实施主体授权代理业主委托书》中存在恶意串通的情形,属于无效合同,请求法院认定《实施主体授权代理业主委托书》无效。

超2/3业主同意 不影响合同效力

法院经审理认为,14户业主中10户均在委托书中签字同意委托顾某等人作为业主代表,即专有部分占建筑面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意委托相关人员作为业主代表,符合《物权法》第七十二条规定的业主委员会和业主委员会成员的选举方式,业主代表授权合法。同时,业主代表在《实施主体授权代理业主委托书》中签字委托某电梯公司增设电梯的行为,并未违反和超过委托书约定的权限。虽其中载明的14户业主均同意增设电梯存在表述上的瑕疵,但该内容是在李某夫妻并未在第二次公示期间以书面形式向社区居委会表示过反对意见的情形下,电梯公司代为书写的“不参与、不反对”。

公示结果显示,14户业主中有12户均同意增设电梯,已符合《物权法》第七十六条第(六)项的规定:“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”之规定,故该瑕疵并不导致《实施主体授权代理业主委托书》中该内容无效。李某夫妻主张合同无效的依据不足。

本案诉争的事实均发生在民法典施行前,根据《最高人民法院关于适用民法典时间效力最新司法解释》第一条第二款的规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此,法院遂作出上述判决。

> 法官说法

安装电梯时可对低层住户适当补偿

该案承办法官表示,近年来随着人口老龄化的加剧,既有住宅对加装电梯的需求与日俱增。2018年8月3日,成都市政府办公厅发布《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见(试行)》,2021年1月6日,成都市政府办公厅发布《关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》,两份文件中均明确载明了“政府给予20万元/台的补助”。从以上政府文件可以看出,为多层既有住宅加装电梯,系政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。

然而,多层既有住宅加装电梯给楼上住户带来便利的同时,也不可避免的给底楼和其他低楼层住户带来通风、采光、噪音等一定不利影响。但本着邻里团结和睦、互助友爱的原则,弘扬诚信、友善的社会主义核心价值观,底楼和其他低楼层住户应当给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。而其他业主在安装电梯时,也应当选择给底楼和其他低楼层住户带来较小不利影响的安装方案或给予适当补偿,保障低楼层住户的合法权益,共建和谐邻里。

> 律师说法

民法典下调加装电梯住户同意比例

四川恒和信律师事务所律师王生忠认为,该案诉争的事实均发生在民法典施行前,故应适用当时的法律、司法解释的规定。14户业主中有12户均同意增设电梯,符合当时物权法的相关规定,业主代表授权合法,李某夫妻主张合同无效的依据不足。

今年1月1日起实施的民法典将加装电梯的居民同意比例再次下调。根据《民法典》第二百七十八条的规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。小区加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”,而决定“改建、重建建筑物及其附属设施”事项,应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。与之前的法规相比,民法典降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求,即从“双2/ 3”同意变成了“双2/3的双3/4”同意即可,为加速各地老旧小区加装电梯进行了铺垫。

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