违建房屋被拆 租客权益咋保障？法院：出租人返还租金 承担90%装修损失

签了租赁合同正在装修房屋，却突然被通知该房屋系违建将限期拆除……成都市新都区市民刘先生最近遇到这一件麻烦事。此种情况下，租赁合同效力如何？租金及装修费用由谁承担？新都区法院于近日开庭审理了这起合同纠纷案。

2017年7月5日，新都区市场和质量监管局和新都区规划局张贴公告，决定对擅自占用政府已征土地形成的一处非法市场予以取缔。当年11月，刘先生租赁静安村某商业用地及地面房屋（在上述“非法市场”内）并签订协议，随后开始装修。同年12月19日，新都区规划管理局、新都区新都街道办事处发布《告知书》，告知违建当事人对擅自修建的违法建筑及设施应在2017年12月25日前无条件自行拆除，逾期未拆的，将采取强制措施予以拆除。

事发后，刘先生将出租人诉至新都区法院。法院审理认为，最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，法院应当认定有效。”因此，涉案房屋系被告曾某私搭乱建的临时建筑，故租赁合同无效。

另外，《合同法》规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”出租人对刘先生租赁该房屋后尚未实际使用即被政府强拆这一事实予以认可，因此应当返还刘某支付的租金。

而对于法院确认的装修损失，出租人明知政府已公示拆迁却未告知刘先生，负有主要责任，承担90%的赔偿责任；刘某作为完全民事行为能力人，在签订租赁合同，就其承租房屋及土地未尽到审慎注意义务，亦有过错，故其余损失应自负。 本报记者蒋京洲

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