2020楼市毛坯房主场有无悬念

不断曝出的质量问题，让购房者对精装房信心不足。 南国早报记者 李俭芹摄

毛坯房回归楼市变化几何·分析篇

南国早报记者徐庆成李俭芹

近两年来，限价时代的南宁楼市，精装部分成为溢价“担当”，各种乱象频出，被动的精装质量差、外收、捆绑销售等难题，成为了这一阶段南宁楼市的“糟点”。2019年下半年，楼盘限价政策渐渐放宽，几乎“消失”的毛坯房开始回归市场。2020年2月28日，南宁市启用了新版商品房买卖合同（预售）（以下简称“购房合同”），这为楼市带来了新的生机。为何毛坯房回归？开发商未来的楼市布局有何改变？主管部门、业内人士如何看待毛坯房回归？

变化

毛坯房不约而同重回市场

根据“房住不炒”的指导方针，2017年，南宁出台了“5·26”楼市调控政策，明确土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”“限地价、竞房价”“限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式，南宁土地市场正式进入“双限一竞”时代。和购房者密切相关的，正是限价房（限制商品住宅毛坯备案价）。

于是各种增加购房者负担的楼市“外收”出现了，市场上出现了毛坯房一房难求的局面。开发商为了获得利益最大化，争先“精装化”，南宁楼市几乎是清一色的“精装3000元/平方米”，直接抬高了购房门槛。

业内人士分析，现如今毛坯房重回市场有多方面因素。在政策层面，从2018年年中开始，南宁部分新供应土地已经不设“限房价”的门槛。2019年，南宁土拍规则直接改变，2017年开始出现的“双限一竞”，在2019年的土拍规则里悄然退出。其中，和购房者息息相关的“限房价”条件，已经在土地出让条件中消失。

五象新区一楼盘营销负责人认为，毛坯房变精装房有两个原因：“一方面是一些开发商拿地成本比较高，不得不做精装修产品，以高品质的产品来呼应较高的销售价格；另一方面是一些楼盘希望通过精装修来提高产品溢价，或者是规避限价影响。”

业内人士分析，对开发商而言，不限价了，毛坯备案价松绑了，要卖毛坯还是精装，选择更自由。这也是“精改毛”背后的一个重要因素。在市场层面，去年下半年南宁楼市进入横盘期，也让开发商做精装房的动力下降。

开发商

毛坯房回归是顺应市场

金悦澜湾小区是南宁市一个比较大的项目。2018年，该项目以精装房推向市场，但此后，该项目又回归毛坯房。其相关负责人表示，“精改毛的转变，是顺应市场需求的调整”。在楼市大卖的2018年，该楼盘以精装面市时，去化周期是一个月左右，但同类型的毛坯房，去化周期都不超过一个星期，最热销时，开盘当天就一抢而空。该负责人分析，毛坯房对购房者来说，有着天然的优势，它与精装房每平方米相差2000元左右，而且精装房首付一般只能贷款10年，利率上浮较大，“回归毛坯后，其首付门槛就低了很多，这也是毛坯获得市场青睐的原因”。

广源华府是五象新区的热门楼盘，起初，其以毛坯房占领市场，后因调控，改为精装房，目前，该项目又再次推出毛坯房。相关负责人称，在市场为主导的情况下，他们的产品都会根据市场的需求来做相应调整。例如，广源华府目前在售的房子多为大户型，改善性需求的客户多数想自行装修。同样，广源将在柳沙半岛推出的别墅产品，也将以毛坯房面市，可由业主自行“操刀”设计装修，满足个性化的需求。而广源凤岭一号院是小户型，众所周知，面积越小，装修单价成本越高。个人装修还有可能因经验不足问题，无法利用好空间。根据产品的特性，该盘仍推精装修。因此，该负责人认为，2020年，精装和毛坯如何抉择，房企是更加理性地根据市场需求和产品特性来作出决定。

在凤岭东站圈，精装产品并不愁卖。不过，已有楼盘率先“转型”。例如，荣和东站城市广场以高端产品为主，也将推出毛坯房。记者了解到，该楼盘的loft户型毛坯价约在1.6万元/平方米。除了该项目，荣和集团2020年的产品中，也将主推毛坯房。

据悉，还有几个尚未开盘的项目也在考虑推毛坯房，位于五象新区及江南区的刚需和改善型住宅都将以毛坯房面市。业内人士预测，接下来，会有更多开发商想方设法降低购房门槛，吸纳购房者。所以，2020年会是毛坯房的主场。

购房者

对精装房已经失去了信心

2018年年底，精装房进入了交付高峰。截至目前，南宁多个楼盘曝出精装质量问题，让购房者心力交瘁，也让尚未入手的购房者心有余悸。不少观望者谈及精装房时，对其质量明显抱怀疑态度。

自去年下半年以来，南宁不少楼盘再次推出毛坯房后，在市场上引起各方关注。“买房子的时候，置业顾问说得天花乱坠，说这个区位如何好，升值潜力很大等，没想到收房后各种问题出现，精装变‘惊装’，让人心塞。”市民林先生认为：“尽管买毛坯自己还得花精力去装修，但总比问题层出不穷的精装房省心。”

业内人士分析，一些楼盘在精装变毛坯后，对开发商和购房者而言，都有好处。

对开发商来说，不管是卖毛坯还是精装，推售方式多样化，能达到快速去化目的。而且盈利手段不再局限于从精装实现溢价，能呈现更优质的产品给购房者。

对购房者而言，回归毛坯房后，明面上看，可能房价略有提升，但购房门槛其实是降低了，少交外收、精装款等费用，购房者压力变小。

住建部门

今年将强化精装房的监督

在市场对精装房没有了“期待”的情况下，监管部门如何看待未来楼市的发展呢？记者从南宁市住建局了解到，对于2020年楼市，主管部门已有一些规划。其中，对精装房的管理已经提上日程。

相关人士分析，全装修房是未来商品住房的一个发展方向，它本身是有很多有利因素的，比如综合利用材料、综合施工、降低装修成本等。但是，2019年陆续交付的精装房曝出很多质量问题，让市场对精装房的信心不足，这也是众多企业调整产品方向的一个原因。但是，从政策层面看，今年，南宁市会根据上级文件和政策的要求，对精装质量进行管控，比如将其纳入“五方验收”的范围、保留精装房样板间让购房者核对等。

除此之外，南宁市已启用新的商品房买卖合同，在格式合同中，会将精装部分的约定和费用纳入购房合同，进行备案管理。这样一来，购买精装房的市民就不用担心精装部分一次性支付、精装部分单独贷款时间短、利率高等问题了，这也会降低精装房的购房门槛。

因此，该人士表示，2020年，南宁楼市会朝着健康、平稳的方向发展，楼市产品也将更丰富，可以满足消费者的多元需求。

新闻推荐

南宁进行开学前评估检查 任何一项措施落实不到位都不允许开学

本报南宁讯（记者/乔晓莹）3月28日，记者从南宁市教育局获悉，自3月26日以来，由南宁市教育、卫健和市场监督管理部门组成的开学评...

南宁新闻，故乡情，家乡事！不思量，自难忘，梦里不知身是客，魂牵梦萦故乡情。南宁，是陪我们行走一生的行李。