买卖合同那些事儿35 房屋实际面积和购房合同不一致怎么办？

案例：

王某与开发商订立《商品房买卖合同》，王某按照合同约定支付全部价款并完成交付后，开发商以房屋实际面积大于合同记载的面积为由，要求王某补交购房款。王某认为是开发商的过错导致合同记载面积错误，应当由开发商承担相应责任。王某遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商对超出合同记载面积的部分承担全部责任。

法院判决：

法院经过审查，该房屋的面积误差已经超过了3%，经过调解，王某同意继续履行合同，由王某补交面积误差在3%以内的房屋价款，超过3%的部分由开发商自行承担。

律师解析：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，王某选择继续履行合同，只需补交面积误差在3%以内的房屋价款，超过3%的部分由开发商自己承担，法院判决并无不当。

律师点评：

在商品房买卖中，买受人不必担心房屋实际面积与合同约定不一致需要承担责任，立法是倾向于保护买受人的。若无约定，面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；买受人选择继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本期说法律师：

四川睿桥律师事务所

合伙人、副主任律师:刘禾

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