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告别千城一面 加速城市焕新 开发成本增加 将小幅抬高房价

来源:华商报 2021-01-15 01:15   http://www.yybnet.net/

地产圆桌

西安市居住区规划设计指导意见》出台

西安市政府日前发布《西安市居住区规划设计指导意见》(下称《意见》),主要为进一步提升城市形象和城市品质,规范城市居住区规划设计,确保居住生活环境宜居适度,重点对住宅项目的建筑立面、色彩及公共空间等要素提出引导与控制要求。

华商报记者整理发现,政策重点要求,建筑高度方面,临路或滨水的重点建筑不超过三栋,超过需进行错落布置,避免出现高度悬殊太大的“高低配”和“一刀平齐”现象。

建筑面宽方面,重点建筑单元拼接不宜超过两个,高度大于54米的不应拼接组合;建筑立面采用共建化设计,所有设备屋顶进行隐私化设计;建筑色彩以“黄韵银律”为主色调,相邻同类建筑主色调保持一致等。

对此,华商报记者采访了行业专家和从业人员,就《意见》细节和将带来的影响进行研讨和分析。

西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健

保利投顾陕西分公司市场部负责人 刘璐

创典全程信息部主任 刘兰兰

房产行业媒体从业者 沈玮

当代陕西区域公司副总经理 任爱东

“黄韵银律”主色调将成为西安城市标签

有利展示国际化大都市城市风貌

从建筑立面、建筑色彩等外观上来看,对于提升城市面貌有哪些实质性改变?

刘璐:《意见》的发布,是一次“现代”与“传统”之间的融合。在全球的城市发展规划来看,每个城市都有着自己的代表特色,如果说“奶酪色”代表浪漫的巴黎,“橙黄色”代表罗马,西安的“黄韵银律”色调则考虑了自然山水格局、历史文脉、空间功能等因素,未来也将会是西安的主基调,成为城市特色与品位的独特标签,象征着西安的沉稳、大气,利于城市风貌的展示。

马健:西安市从上世纪80年代房地产市场开始发展以来,城市开发提速,大拆大建的过程中忽略了对城市风貌的控制,不少建筑的风格、色彩、尺度等未考虑城市总体风貌和周边环境因素,导致部分区域城市风貌遭到了破坏,城市失去了自身特色,千城一面,城市不乏丑陋的建筑群。

这次指导意见的出台对于有效提升和改善城市风貌有着较为重要的意义,尤其是对于建筑立面和色彩等方面有了非常具体的要求,有助于对后期开发项目的有效控制,以保持城市风貌的统一性、协调性和文化性。

刘兰兰:建筑立面的优化、建筑色彩的统一等对于美化和净化城市空间有着实质性的推进作用,为提高城市颜值,建设西安国际化大都市形象奠定了一定基础。

产品细节规定

有利于提升居住品质和舒适度

政策中提出的建筑高度和面宽以及绿地广场等要求,从居住者的角度如何解读,这些产品升级的细节要求能否在短期内落地?

马健:政策中提出的建筑高度、面宽以及绿地广场等要求,会降低未来规划小区的建筑密度和容积率,目的是为了保证居住者有更加健康的居住环境,包括住宅能够更好地满足日照要求,同时住宅区有足够的绿地广场等活动空间。这些关于住宅产品升级的细节要求,对于新项目的规划设计和居住品质有了更高的要求。

刘兰兰:对建筑高度及绿化广场等进行明确的要求,规避市场目前部分房企为追求高收益而加盖楼栋、缩小公共绿化面积,隐性侵占居住者的利益,此项规定一定程度上保障了整体社区楼间距、绿地广场等,有益于购房者利益,提升居民居住品质;这些产品细节规定对于新拿地未进行产品规划的项目应该会逐步落地实现。

新政策执行将延缓房源入市节奏

抬高住宅成本

从本次政策出台的整体要求出发,结合当前市场现状,研判该政策对楼市和房价的影响,对置业人群有何建议?

刘璐:新规中关于口袋公园和绿地广场的设置,也进一步提升了居住的舒适度,改善了目前城市绿地少、绿化贫的现状,未来将打造“下楼即公园”的居住环境。对于购房者来说,以上部分成本的增加未来也有可能转嫁到购房者身上。

马健:该政策的出台,预示着未来新拿地项目规划和设计会更为合理、细节会更为人性化,居住环境的品质会进一步提升,产品品质的升级必然会推动房价的上涨,但这个涨幅是物有所值的。未来城市新开发项目的品质会继续提升和改善,改善置业可以受益于这一政策,买到更心仪的房子。近期置业的朋友应重点关注小区的日照、景观、绿地配套设施等因素,以免在未来进行房屋置换时难以出手。

沈玮:该政策的出台执行对于楼市的影响,主要体现在两个方面:一方面,新规目前已经执行,后期报建的新盘将参照新规进行规划设计,各个房企的规划设计部门,原定的方案势必要大改,如何在新规中填满容积率,将成为近期的重要课题。而这也一定程度上自然会延缓新房供应,本就不堪的供应量,恐再被延后。另外,赤裸裸地成本抬高。好看的脸都是拿钱堆出来的,好看的城市界面更是如此,公建化立面、拿出建设用地盖公园等,都是开发成本,西咸房子为什么卖得贵,逐年升级的A标、B标就起到了不小的支撑作用,用品质来夯实价格。

刘兰兰:此项政策的出台在提升产品品质的同时,也将进一步激发房企对产品研发方面的投入,对于还未报建的楼盘来讲,或将面临产品规划的调整,一定程度上延缓部分楼盘的入市进度,同时也加大了房企的开发成本,为房价带来一定上涨压力。

任爱东:本次发布的《意见》,对于建筑立面、建筑色彩、园林绿化、规划空间形态等方面都有一定的提升,对于开发商来说,短期内的成本投入必然有所增加,在一定时间内反映到房价上会有小幅上升。但是楼市是一个动态的自我调整过程,短期的房价浮动是整个房产市场适应变化的一个必然阶段,从长远分析,一旦整个行业和市场完成新一轮的升级,适应了这种高质量需求侧的改革变化,那么房价就会趋于稳定。对于购房者而言,需认识这种楼市的自我升级,客观地看待房价的合理上涨。华商报记者 杜蒙 狄芳

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