人民网照片时下买房买商铺的市民不少在交易过程中遇到

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时下买房、买商铺的市民不少，在交易过程中遇到的各类问题也不少，房地产市场中合同欺诈现象已上升成为广大市民和购房者关注的焦点和热点问题。如果在买卖中出现了“一房二卖”的情况该怎么办？遭遇欺诈市民又该如何维护自己的权益呢？

主持人：本报记者 李升

嘉宾：甘肃方域西涛律师事务所律师 杨元昊

甘肃方域西涛律师事务所律师 魏文霞

■案例  

地产公司一房二售

公司法定代表人老总领刑受罚

明知房产公司已处于资不抵债的情况，明知自己承建的商品房已经出售，却仍将已出售或置换的楼房作抵押向他人借款或重复出售来收取额外房款。6月19日，白银市中级人民法院对外发布了该案终审判决：被告人张某因犯合同诈骗罪和虚假出资罪，被判处有期徒刑13年6个月，并处罚金29万元；被告人张某某被判处有期徒刑13年6个月，并处罚金5万元。2009年7月1日，被告人张某在兰州市城关区秦安路注册成立了甘肃泰安房地产开发有限公司，自己担任法定代表人，公司执行董事兼经理，后因其身体不适，由其女张某某担任公司经理。2009年9月15日，经景泰县发展和改革局批准，该房产公司在景泰县一条山镇南街自筹资金开发民用住宅小区“安泰小区”。在开发“安泰小区”过程中，两名被告人以公司周转资金为由，隐瞒公司支付能力、楼房出售或置换等有关重大事项，将已出售或置换的楼房作抵押向他人借款或重复出售来收取额外房款，或将土地使用权证作抵押向他人借款，骗取他人借款共计2423.06万元，致使泰安公司最终无法偿还这些借款或退还房款，造成特别严重的后果，共涉及17起合同诈骗事实。

为还债务，赌徒一房二卖

案发自首，会宁男子领刑受罚

会宁男子和某为了能够偿还巨额赌债，将其妻子名下一套尚未交付使用的灾后重建房，先后卖给了两个人。今年2月26日，会宁县人民法院一审判处和某犯诈骗罪有期徒刑两年一个月，并处罚金5万元。经查，和某为偿还巨额赌债，将其妻子名下尚未交付使用，也未办理相关产权手续的一套灾后重建房先后与被害人黄某、邢某签订了购房合同，并分别骗得黄某6万元，邢某11万元。在该房屋交工后，被害人多次催促和某交付房屋并办理相关产权手续，但和某总以各种理由推脱，后逃匿。两被害人发现被骗后先后向公安机关报案，在侦查期间，和某退赔黄某现金6万元并向侦查机关投案自首。法院审理后认为和某以出售灾后重建房为名，骗取被害人钱财，侵犯被害人的财产所有权。和某以非法占有为目的，采取虚构事实、隐瞒真相的方法骗取他人财物数额巨大，其行为构成诈骗罪，但鉴于和某有自首情节且退赔被害人全部损失，可依法减轻处罚。

商品房买卖中13种情形,属于欺诈行为

主持人：什么是一房二卖，商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为又该如何认定？

杨元昊：“一房二卖”，顾名思义，是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。商品房买卖中，产生“一房二卖”的原因有很多，诸如开发商资金紧张为获取更多流动资金，在卖房的同时又拿房产去抵押贷款；因为所有权不明晰，主体混乱，如合作建房等；存在债权债务纠纷，如开发商拖欠建筑商工程款，拿房屋抵债；开发商为了敛财，而不守诚信，实施欺诈，一房二卖等情形。二手房买卖中，主要是因为合同不规范，交易过程不规范，一是交易当时未取得房产证，二是虽有房产证，但为了节省规避税费，因而当时未办理过户手续，后因房价上涨，出卖人悔约，将房屋另售他人。

魏文霞：对欺诈的认定主要根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》一般认为欺诈的构成需具备以下要件：必须有欺诈的故意；必须有实施欺诈的行为；受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。根据以上的分析，结合商品房买卖合同中的纠纷类型，买受人常常会遭到开发商以下的欺诈行为：1.销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售；2.销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴力；3.一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；4.销售明知不能进入房地产市场进行公开销量的房屋的；5.虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；6.故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；7.采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的；8.利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的；9.在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人；10.在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；11.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；12.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；13.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，未告知买受人的，那么就可以认定开发商欺诈行为成立。

购房遭遇欺诈行为 消费者可申请撤销合同

主持人：购房者在与房地产企业的房屋买卖中遭遇欺诈行为该如何维权？

杨元昊：总的来说，可以行使合同变更权、撤销权、解除权及返还财物请求权。根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”买方可据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。

根据《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失一方，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）做出了比《合同法》更为明确的规定。

《解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

根据以上规定，买方在《解释》第八条规定的情形下，不仅可行使合同解除权，还可要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；买方在《解释》第九条规定的情形下，除可行使合同解除权外，还可行使合同撤销权，并且购房者还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

魏文霞：对欺诈性合同，购房者可分别依据合同有效、无效和可撤销三种效力状态主张出卖人的责任。

在违反效力强制性规定的情形下，如在商品房预售合同中，出卖人无预售许可证，合同是无效的，购房者可请求出卖人返还已付房款，赔偿损失；

在出现房屋处分权瑕疵，如抵押、一房二卖、非公开交易房屋等情形下，若出卖人恶意隐瞒，购房者可行使合同撤销权或者合同解除权，请求出卖人承担缔约过失责任或违约责任，赔偿损失；

在不影响合同交易目的实现的基础上，如受害人（购房者）认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；如受害人（购房者）认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。而实践中有以下两种情况值得注意：虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效，买受人也就无法要求其“双倍赔偿”；虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、“双倍赔偿”也不能得到支持。

“黑白合同” 一般以备案合同为准

主持人：房屋买卖中黑白合同如何认定，先后签订数份合同又该怎么处理？

杨元昊：房地产交易中，有些当事人为规避国家税收法律和税收监管，出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同，其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案，另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同，其中备案的合同称之为“白合同”，未备案的合同称之为“黑合同”。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，一般是以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。但当因此引发纠纷，一般以备案合同为准，但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而黑合同又有相关内容的按黑合同的约定执行。

魏文霞：这里的“先后签订数份合同”，是指均未备案的合同，如果有公证的，以公证的为准，如果无公证的，除非先合同有特殊约定，一般以后合同为准。但要特别注意的是，除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

购房要看“五证” 预售许可证尤为重要

主持人：市民在商品房买卖中，如何有效规避诸如一房二卖的风险？

杨元昊：购房前需要确保“五证”齐全（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。消费者主要看预售许可证是否标明开发企业名称、项目名称、项目地址和预售范围，查清楚标明预售楼号、层数、面积、套数和是否存在土地或在建工程抵押等情况。如果出现购买房屋面积差异，应该根据商品房买卖合同解决问题。其次，签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，购房者要特别重视预告登记，消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记。在办理的同时，登记机关也会查清是否是“一房二卖”，登记后如果真发生“一房二卖”，由于消费者登记在先，购房就不存在问题了，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。

魏文霞：商品房买卖合同或者商品房预售合同是双方履约的重要依据，也是归责、请求赔偿损失的重要文书。因此，建议消费者在签订商品房买卖合同或预售合同时仔细核对合同条款与宣传资料、销售广告是否一致，明确产权过户时间，明晰违约责任，在防止“一房二卖”之时，保护自身合法权益。必要时，可委托律师或其他专业人员代查上述事项。

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