新政频出观望氛围浓厚成交量萎缩保障性住房拉低楼市交

新政频出、观望氛围浓厚、成交量萎缩、保障性住房拉低楼市交易均价……新一轮房地产调控启动以来的一年里，受政策影响，素来平静的梧州楼市呈现出不同的市场生态，但群众最为关心的房价下降问题仍然没有眉目。下一步政策将落子何处，调控最本源的目的何在？

中小房企业料难支撑

“推盘否？促销否？降价否？”“都不！”“那咱也不急于出手，大家一起纠结吧。”这是近期在市民中流传的一个段子，诙谐幽默的语气背后，反映了当前梧州楼市的现状：购房者与开发商皆因政策而观望，销售低迷、价格坚挺……

市房地产交易中心网实时监控数据显示：截至4月25日17时，当月销量前10位的楼盘，最多是银山华庭，为40多套，但每平方米均价仍然不高；其次是丽港华府1号楼，成交量达20多套，均价为每平方米5000多元，有5个楼盘销量仅超过10套；今年1月以来的销售排行情况也显示，位居前十的楼盘，只有三个成交量过百。

数据还显示，1月3日至4月11日，成交最低迷的一周为35套，最多为199套，而且商品房交易状况呈下降趋势。2月28日至4月11日，由于枣冲安置房集中办理按揭及交房手续，致使成交量有所上扬，但每平方米3562.9元的均价却被拉低至2808.74元。

尽管连续数月交易低迷，却没有楼盘选择打折促销，也没有出现降价的行为。同时，传统意义上的楼市“红五月”即将到来，绝大多数楼盘都没有推介计划。

针对今年2月底至今，梧州连续两个月都没有新楼盘推出的情况，有业内人士表示，受央行上调存贷款准备金率频繁的影响，开发商的融资渠道已极其有限。因此，对于数量较多的中小房企而言，降价促销回笼资金只是时间问题，这很可能会成为打破目前僵局的突破口。

“房价的走向，关键得看政策能否逐条落实到位、调控是否持久。但房价随政策波动，是必然出现的情况。”市房地产交易中心有关负责人表示，梧州楼市供求双方仍将处于僵持状态，房价短时期内大幅度调整的可能性不大。

调控政策规范化长效化

过去的一年，尽管调控政策层出不穷，但曾经“越调越涨”的怪圈，使调控是否有效、行政干预是否有违市场法则等遭到置疑。然而，纵观一年的政策走势，我们不难发现，调控的最终目的在于建立长效机制，使房地产业走上规范发展的轨道。

“‘国十条\’规定，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。这就是说，房价已上升至民生问题的高度，这也正是中央强调要落实地方政府责任与强化监督的原因所在。”曾在中央媒体任职的李光环曾如此分析。

此外，国家“十二五”规划在谈到“提高住房保障水平”时，未对房地产业是否继续作为国民经济支柱产业的角色定位作出描述；去年公布的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，列举的支柱产业中也没有房地产业。一位开发商这样解析这个现象：“这反映出房地产业由‘支柱产业\’定位为‘民生产业\’的倾向，而这正是此轮调控的出发点。”

“加强预售管理、改善住房供应结构，这两项关键措施眼下正逐渐展开。比如梧州、南宁、桂林于去年开展商品房网上备案及签约工作，北海、柳州多年前就推行了这一举措，这反映全区性的网络监管平台正在建立。”市房地产交易中心一位负责人说。

这位负责人表示，开发商资质、楼盘信息、交易情况都通过此平台向外公开，既可杜绝捂盘惜售、重复抵押等有损购房者权益的行为，也使个人拥有房屋数量查询成为可能。只要将系统联网，上一级政府就能掌握各地楼市泡沫及风险情况，抑制楼市投机。

分析认为，保障性住房建设力度加大，强调增加中小型户型商品房供应，目的在于改善住房供应结构，使不同收入的需求群体都能得到不同类型的住房供应，改变“千军万马”买商品房的格局，这有利于稳定房价。而限购、信贷政策，是因为长效机制形成需要时间，而迅速控制房价涨速没有其他手段，信贷、限购来得最直接、最迅速，这也是打击楼市投机、防范金融风险的需要。

以上情况都说明，在短期政策越来越严厉的同时，有关房地产整治长效机制的建设也在加速，为长效机制的建立争取到时间与空间。

保障性住房冲击楼市价格

调控势头不减，本地房企、购房者观望强烈。然而，对于房价保持稳定，抑或持续上涨等问题，房地产界和购房者心思各异。

一位不愿透露姓名的开发商表示，随着梧州经济快速发展，交通区位优势的进一步强化，将有越来越多外地人到梧州投资置业，楼市依然以刚性需求为主。另外，梧州楼市泡沫较少，因此调控政策不会对梧州楼市造成太大影响，房价也不会因此下降。

近两年的交易数据似乎印证了这个观点。房地产业发展快速的2009年，市区商品房交易7117套（含保障性住房）；即便受调控影响，去年的交易量仍达9000多套（含2000套左右保障性住房），其中既有地质灾害综合整治工程的拉动，也有购房者增加的原因。数据还显示，2010年市区购房者仅为39.33%，省外和境外购房者占11.55%，这也反映经济发展的梧州，吸引力在大幅增强。

开发商坚持不降价的原因，还在于开发成本将维持较高水准。有开发商表示，市“十二五”规划提出，力争到2015年市区建成区面积100平方公里、人口100万人，建成西江干流中心城市，这意味着需求将不断增加。同时，作为山城，梧州可用于商业开发的地块并不多，土地的不可“复制”性，将使土地保持在一定的价位。此外，相比区内其他城市，梧州房价仍不算太高。

“尽管刚性需求能使房价维持在一定水准，但将房价上涨跟刚性需求捆绑不合逻辑。”在企业任职的苏远平说。他认为，刚性需求是自住型需求，而不能说成是居民为能够拥有一套住宅，使得房价居高不下，自己抬高自己购买商品的价格。

“当前房地产业的弊端已显现，因此不管价格如何变化，都必须使其走上规范发展的轨道，这样才有利于房地产业的长远发展。另外，购房者也需量力而行，打破房价上涨的预期。相信随着供应的多元化，房价会回到比较理性的区间。”柳军温和地说。

尽管关于房价涨跌的预测各说各话，但可以肯定的是，保障性住房的大量入市，将会形成强大的市场影响力，在价格上也会对商品房造成冲击，进而推动楼市回归理性。

新闻推荐

记者唐春秀通讯员黄能上午年梦想成真校园足

本报讯（记者  唐春秀  通讯员  黄能）  2月13日上午，2011～2012年“梦想成真”校园足球赴英留学（全国U15站）选拔活动在梧州国家体训基地举行。经过初选、选...

北海新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离北海再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。