城市别墅与城郊别墅是二选一的选择题吗？

事业有成的企业家，骨子里会向往悠然自得的生活。他们厌倦市区嘈杂，内心更向往觅一处能安放心灵的“居所”，因此，“离尘不离城”一直是别墅主打的王牌。然而，城市别墅和城郊别墅各具优势。城郊别墅单门独户，有山有水，占地面积大，生活空间的私密性强，但时间和交通成本相对较高；城市别墅更享完善配套和便利，“第一居所”的意味较强。当两强相遇，哪个竞争力更大？

多个别墅项目推出，多为内销型

从位置上来讲，别墅可分为居于城区内的别墅和处在城市郊区的别墅。城市别墅居城而建，而城郊别墅则距离主城区有一定的距离。据统计，目前在柳州城市别墅中，正和城一期二期的别墅基本售罄，大美天第、协和家园·集美郡、水天一·江墅等项目在售，城郊别墅有凤凰河、江南门第。接下来，市内的盛天·悦景台、兆福·观山悦、龙象城项目均有别墅推出。

大美天第营销经理何涛表示，柳州的别墅有些尴尬，它不同于南宁、桂林、北海等城市的别墅。这些城市的别墅可以外销，是广西人的别墅，而柳州的别墅基本属于内销型，尤其是城市别墅，但个别城郊度假型的别墅有一小部分是外销。其实他们的客户需求不一样，所以城市别墅和城郊别墅不存在太大的竞争。

何涛认为，如将城市别墅和城郊别墅的特点进行分类比较，可从产品线和容积率的进行区别。城市别墅，其项目整体产品规划多数都是复合产品线，即通过多种产品形态进行组合，一般是将高层、小高层、花园洋房、双拼、联排别墅等产品形态进行组合，在项目整体上平衡容积率，并获得收益的最大化。反观城郊别墅，其项目整体的产品线一般来说却相对简单或单一，一般仅规划双拼、联排、叠拼、洋房等产品。如此规划，是因为考虑了城郊别墅的客群定位及其生活特点，居住于城郊的高档客群，一般来说都不是普通的上班族，生活时间相对充裕。

居住为主还是度假为主？

目前在柳州市场上，别墅市场呈现供应产品类型全面、区域分布广的特点，根据今年别墅市场行情来看，占据优势资源的资源型别墅受到热捧，并将分流一部分大平层购房者。相比被受限空间的大平层，别墅空间较立体，起居干湿分明，生活舒适度更高。

柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理闭志荣介绍，今年汉和房产代理销售的凤凰河和大美天第项目的别墅上半年销量还不错，但是下半年受到大环境的影响，相比上半年较淡。截止目前，别墅产品大概完成了全年任务量的60%左右。据统计，今年联排别墅较畅销，而独栋别墅相对有点压力。

闭志荣认为，城市别墅和城郊别墅最主要还是客户群的区别，客群往往会根据自己喜爱的生活方式来选择别墅。城市别墅注重实用功能，以居家过日子为主，如大美天第独一无二的“桃源居式”的生活，与其他别墅项目截然不同。在龙潭路右拐便感觉到走进了一个与世无争的环境，卖的就是慢节奏的养生生活模式，在这里生活便利。这类型别墅还有协和家园·集美郡、水天一·江墅等别墅项目。而城郊别墅兼具自然生态和旅游的多重价值优势，其投资价值层面的意义远大其居住的价值，以投资度假休闲为主，可以作为第二居住、投资抑或是商务社交用途。坐拥山水林泉的凤凰河就是典型的城郊度假别墅项目，在这里有高尔夫、温泉、五星级酒店、水上运动中心、博物馆、美术创作基地、生态农业园等休闲项目，让凤凰河的旅游度假等使用价值，在整个柳州首屈一指。

其实，城市别墅和城郊别墅的关系，并不是一道二选一的选择题。因为有很多城郊别墅的客户在城市已经拥有多套房子了，已不是解决居住的问题，甚至有可能已经拥有城市别墅，所以他们才想着要拥有度假旅游型的城郊别墅。从这个层面上来说，城郊别墅的客群资产一般比城市别墅的客群更胜一筹。

选齐全配套还是自然优势？

业内人士认为，城市别墅具有着得天独厚的配套优势，可以享受到城市本身和项目所带给它的便利条件。商场、学校、医院、交通、银行等配套设施一应俱全。在城区中不但可以享受居于别墅的独立空间，更可以享受城市的各项便利，因而城市别墅的生活配套完善和方便也为其价格昂贵添上很重的砝码。据统计，目前柳州城市别墅价格幅度9500-13000元/㎡左右。另外，城市别墅地段的不可复制性以及对市区景观资源的占有，另外还在交通成本、时间成本方面有着较大的优势，这些也是其价值的体现。

相对而言，城郊别墅一般产品类型多以独栋、联排等为主，属于比较纯正的别墅社区，它们距离城区有一段距离，因而，居住在城郊别墅的客群一般都会有比较便利的交通工具。与城市别墅相比，城郊别墅就显得宽敞的多了，而且城郊别墅更加具有天然优势，他们把借景与造景相互融合起来，运用天然的水体和山体，给别墅社区带来了独特优越的自然环境，使居者不仅可以观看到美丽的景色，更可以享受其中的山趣、水趣，呼吸到纯净的空气，感受分外的宁静，如凤凰河、江南门第就是典型的项目。

体验式营销+主题式城邦

目前，重金打造项目品质、开展实景体验营销、比拼产品附加值，成为了各开发商之间比拼产品竞争力的重要方式，也成为了撬动高端市场的法宝。但不同于其他传统的别墅销售，凤凰河、大美天第、水天一·江墅等别墅产品在销售上都采用了一种全新的营销模式——全实景体验，且都是现楼销售。纵观这些项目，各有特色，都具备不可复制的自然资源，其稀缺性使得项目居住养生更具价值。

另外，针对不同的品味特点，建筑和园林风格各一，大美天第主打中式风格，协和家园·集美郡主打西班牙风情的原乡社区，正和城主打欧式奢华建筑风格，江南门第主打中式风格，凤凰河则是中西合璧风格。它们基本都融入国际领先的物业及资源理念。还有柳东新区的龙象城这个未来城市别墅，以4600亩果岭生活圈，打造高尔夫、商务办公、文化娱乐、时尚街区等多功能复合的文化城邦。

据了解，目前协和家园·集美郡新品90多户联排别墅开启预约，户型为300-360㎡，首付仅50万。11月22日欧式城堡样板间盛大开放；水天一在售现房江岸别墅，唯美的江岸生活，户型面积为257㎡，特价9600元/㎡；大美天第城市别墅450万/套起，独栋现楼销售，样板房对外开放；凤凰河别墅中面积为280-400㎡的联排别墅总价为180-300万，面积为600-800㎡的独栋别墅总价为780-2500万。另外凤凰河还推出戴斯产权酒店公寓。从度假别墅到酒店公寓，这是柳州首个城郊旅游度假别墅开打商务概念，其大胆尝试的举措必将成为柳州楼市新的起点。

韦玄芝/文 何俊涛/图

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