小区底商油烟大业主能否拒交物业费？

本报讯（谢菲 唐欢 全媒体记者 刘冰玉）因小区底商油烟废气污染严重，小区物业未能解决，业主廖某拒交物业费，某物业服务公司多次催收未果，一纸诉状将廖某诉至法院，请求法院判令其交纳物业费并支付违约金……昨（17）日，记者从成都高新区法院获悉，近日，该院审理了这起物业服务合同纠纷案件，判决被告廖某向原告某物业服务公司支付欠付的物业费，并驳回原告某物业服务公司主张违约金的诉讼请求。

2016年7月26日，廖某购买了成都高新区某楼盘的房屋，并与原告某物业服务公司签订《前期物业服务协议》，约定由该公司为案涉房屋在内的小区提供物业服务，业主应按季度交纳物业服务费用，否则应支付滞纳金。

案涉小区交房后，因底商餐饮行业油烟废气污染严重，该小区业主自2019年年初开始多次向某物业服务公司和相关行政部门反映，某物业服务公司从2020年年初开始多次向开发商去函反映并要求解决相关问题。经过多方协调后，开发商在独栋商业顶部安装了部分油烟净化设备，但实际运行中存在较多问题，一是设备噪音较大，二是净化设备目前尚无专业人员清洗维护，影响实际使用效果，油烟废气及噪音问题始终未能得到有效解决。廖某认为某物业服务公司对此负有不可推卸的责任，遂以此为由拒绝交纳物业费。

法院经审理认为，案涉小区确实存在底商油烟废气污染问题，但无论是加装油烟处理装置还是清退违规底商经营者，直接责任均应由房屋建设者或相关商家承担，而非由物业服务公司负责。物业服务提供者虽负有对公共区域环境卫生的维护义务，但并无强制勒令商家停止经营或清退商家的权利。然而，对于物业服务区域内的相关问题，物业服务公司即使因客观条件限制无法直接解决问题，也应积极履行督促、上报和沟通协调义务，真诚与业主沟通，以获得业主的理解。案涉小区底商的油烟问题自2019年5月便成为部分业主的群诉问题，但某物业服务公司从2020年3月才开始积极与建设单位沟通联系，故其存在沟通协调不及时的服务瑕疵。综上，被告廖某不能因原告某物业服务公司存在服务瑕疵而拒缴物业费。但由于某物业服务公司未在职责范围内及时履责，法院对其主张的违约金不予支持，遂作出前述判决。

●法官说法

业主维权应理性 明晰责任找准责任人

业主和物业服务公司作为物业服务合同相对方，应正确界定各自的权利义务。虽然物业服务的内容涉及小区居民日常生活的方方面面，但物业服务公司的职责范畴并非无所不包。比如小区中出现的房屋质量问题、油烟废气污染、违章搭建等情况，有的责任主体是房屋建设者，有的责任主体是违规业主，并非一概归咎于物业服务公司。但另一方面，物业公司对相关问题虽不负有直接责任，也应在职责范围内积极协调处理，包括督促、上报、沟通协调等，在服务过程中与业主真诚沟通、良性互动。而作为业主，在维护自己合法权利时应明晰责任，找准责任人，理性维权，不能仅凭个人感受或物业服务中的一般瑕疵就拒交物业费，否则最终将会影响到整个小区的物业管理。

业主遇到问题应积极与物业服务公司沟通协调，并可通过以下途径解决：一是积极成立业主委员会，通过业主委员会与物业服务公司和相关责任人沟通解决，如果认为物业服务公司服务存在不符合约定的严重问题，可通过召开业主大会投票选聘新的物业公司；二是寻求相应行政主管部门协调解决。在通过前述手段均无法化解纠纷时，可依法向法院提起诉讼。

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