陇西破冰农村集体土地入市

本报记者庄俊康通讯员张爱平

2015年11月，陇西县敲响甘肃省农村集体经营性建设用地入市“第一槌”。这在甘肃省农村土地改革进程中具有重要意义。

在集体经营性建设用地入市试点中，陇西将首阳镇街面房改造列为突破的重点，将临街集体商业用地首次尝试入市，使该部分用地的土地产权更清晰，融资有了硬担保，群众参与城镇建设的积极性得到提高。

集体土地入市首先要明晰产权，2015年，陇西县共有6个乡镇92个村开展农村土地确权工作。今年，陇西将在首阳、菜子、福星等11个乡镇全面推开，为土地入市奠定基础。

敲响集体土地入市“第一槌”

出陇西县城不到十分钟的车程，就到了巩昌镇农机修配站。修配站院子里是一排老式平房，铁栏杆大门紧锁，院子属于农村集体经营性建设用地。10多年前，该站就已经撤销，土地闲置。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，如过去的乡镇或村办企业用地。一直以来，关乎农村经济发展、农民切身利益的它们，始终处于“死权”状态。如今，这里成了敲响甘肃省农村集体经营性建设用地入市“第一槌”的拍卖标的物。

去年11月27日，陇西县举行农村集体经营性建设用地入市试点工作首次交易会，这块占地只有4亩的集体经营性建设用地，引来了六七家买主的激烈争夺，起拍价120万元，经过几番举牌竞拍，地价一路上涨，最后突破了200万元，全场一片哗然，但还是有买家举牌，最终以214万元的最高价格成交。

“这个价格超出了我们的心理预期。”甘肃金正拍卖有限公司拍卖师安燕的心里预期是180万元封顶。

“建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，两年时间，党的十八届三中全会提出的制度设想，已在陇西县得以真切落地。

陇西县是全国33个农村土地制度改革试点县之一,试点工作开展以来,该县严格遵循“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线,大胆探索实践,积极推动集体土地入市。

“农村土地制度改革试点首先要摸清家底。”陇西县国土资源局办公室工作人员全继忠介绍，试点工作开展以来，他们经逐村、逐组调查，查清全县共有农村集体经营性建设用地5094宗5195亩，并按照“用途、入市途径、入市条件”进行了细分。总体上看，陇西农村集体经营性建设用地呈现出“两小一散”特征：一是总量小，仅占全县建设用地总量的3.5%；二是宗地面积小，宗均面积约1亩；三是分布散，星散于乡镇建设区内外。

这次交易会上，除了公开拍卖巩昌镇农机修配站土地外，还协议出让6宗土地，面积6.65亩,总成交价款400多万元。所成交的7宗集体经营性建设用地与同区域、同条件、同用途的国有建设用地市场价格水平基本一致。

业内人士指出，这次集体经营性建设用地入市交易会的举行,标志着陇西县集体经营性建设用地入市改革进入全面实施阶段,是甘肃省农村土地改革进程中具有重要意义的重大举措。

土地使用者吃上了定心丸

鲜守杰的家乡首阳镇，是西北中药材集散中心，他本人从事药材收购、加工、贩运多年。自从陇西农村集体经营性建设用地拍卖第一槌落下后，鲜守杰心里悬着的一块石头也落地了。

近年来，首阳镇中药材交易越来越红火，带动了商业和加工用地的需求。几年前，鲜守杰出资，在当地一农户300平米的地皮上投资200万元，联合修建了一座四层楼。当时两人约定一人一半房产。楼房盖起来后，鲜守杰心里却不踏实，因为房屋土地属于集体土地，无法办理土地证。通过这次土地协议出让，鲜守杰虽然交了17万元，但是拿到了土地证，心里终于踏实了。

鲜守杰说，“有了土地使用权证，权属清晰，以后也不会起纠纷。”

首阳镇另一位“新土改”的受益人冷文杰则说，过去贷款难，关键是没抵押物，现在只要办好土地使用权证，做生意用的周转资金贷款就方便多了。

在集体经营性建设用地入市试点工作中，陇西将首阳镇街面房改造列为突破的重点，位于首阳镇永宁路的临街集体商业用地首次尝试入市，使该部分用地的土地产权更清晰，融资有了硬担保，群众参与城镇建设的积极性得到提高。

另一方面，陇西县在推动农村集体经营性建设用地入市时，为从事精准产业扶贫的龙头企业配置土地资源。甘肃裕新农牧科技公司发展马铃薯脱毒种薯，带动周边40多户贫困户186人脱贫，但10亩经营性建设用地无法取得长期使用权。结合入市试点，陇西县计划通过规划调整入市，解决该公司生产用地难题。

盘活闲置低效利用土地，支持农业产业化龙头企业发展。甘肃印象核桃有限公司已流转四荒地和承包地5000亩发展核桃产业，可是受规划、指标等限制，无法获地建设精深加工企业，最终公司以214万元拍下了4亩集体经营性建设用地使用权，解决了生产加工用地的难题。

试点中，陇西县先期与浙商银行兰州分行、中国农业银行定西市分行签订合作协议，集体经营性建设用地的抵押权也能在当地被“激活”。

“三权”确权登记全面铺开

2014年，陇西县云田镇二十里铺村和碧岩镇万沟村上空出现了几架无人机，无人机不断在耕地上空盘旋，围过来看热闹的农民一打听才知道，原来无人机正在开展航空拍摄，采集耕地影像基础数据。此举拉开了陇西农村土地承包经营权确权登记工作。

集体土地入市首先要明晰产权。2015年，陇西县超前谋划，省上下达了1个乡镇的确权登记工作，陇西县增加了5个，全县共有6个乡镇92个村开展农村土地确权工作，涉及522个社42491户农户。截至目前，6个乡镇的90个村基本完成了调查摸底及地块指认工作，登记确权户数3.7万户。

“农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权‘三权\’确权登记，不仅解决了农户承包地块面积不准、四至不清等问题，也为农民抵押贷款奠定了基础。”陇西县农业局农经站站长吴刚介绍说，土地确权过程中，他们对一些土地利用价值高、群众高度关注的水川区，严格把握政策界限，有政策依据的必须按照政策进行确权登记。对“河滩地”、“塘坝地”、“四荒地”等土地权属有争议、存疑难的，按照“保持稳定、尊重历史、照顾现实、分类处置”的原则，通过召开村民代表大会等形式由村民议决是否纳入农户家庭承包经营土地确权登记颁证，妥善化解矛盾、解决问题，依法依规开展土地权属调查确认工作。2016年，陇西县土地确权在首阳、菜子、福星等11个乡镇全面推开，2017年查缺补漏、完善总结并通过省市总体验收。

陇西县在“三权”确权登记的同时，完成了17个乡镇215个行政村农村集体土地所有权、使用权（含宅基地）确权登记和数据库建设；邀请专业机构对各乡镇建设规划区的基准地价进行综合评估；结合“多规合一”，全面开展土地利用总体规划的调整完善。

业内人士指出，这项改革的意义不可估量，它将全面激活农村土地资产，促进农村集体经济发展，更好地保障农民权益。

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