开发商积极寻未来出路　产业地产或成开发商新宠

石油科技产业园效果图。本报记者董成成

现状:开发商大举进军产业地产

面对进入调整期的楼市,经历过大风大浪的开发商积极探索新的出路,除住宅、商业地产外,近年来产业地产凭借投资回报稳定、获得政府支持等多方优势崭露头角,大到万科、绿地、合生创展、富力地产等全国知名房企,小到本地新城发建设等房企均有不少项目正在开发。

产业地产,通常包括厂房、仓库和研发楼等,又可以从不同产业角度分为物流类地产、科学园类(研发办公类)地产及制造业类地产。

戴德梁行的分析报告显示,过去十年间一线城市的住宅价格上涨10倍,写字楼价格上涨3倍,产业地产涨幅极小。

但是,目前住宅租金回报率为2%,写字楼为5%,工业厂房则普遍达7%—10%,且租期一般在5—10年,相对稳定。因为低投入、高产出的特点,被地产大佬相中的产业地产项目越来越多,显示其作为房企新增长点的苗头。

国内房企“一哥”万科在收购徽商银行、宣布小股操盘、建立合伙人制之后,也借签河北廊坊项目宣布进军属于产业地产范畴的物流地产,万科愿景希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目,借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务崛起及移动互联网消费的推动,迅速建立全国性物流网络平台,打造万科品牌的城市服务商。

本土开发新军新城发开发建设的东营胜利石油科技产业园是东营胜利石油科技创新园区“两谷两园”中的一园,项目东至西四路、西至西五路、南至威海路、北至邹城路,规划面积371公顷(约5562亩)。整个项目规划7大区域:小型企业培育区、成熟产业区、科技小微企业集聚区、商务办公区、中试研发区、中型企业区、龙头企业区。建成后实现集研发、生产、企业孵化、企业加速于一体的高新技术产业聚集区。

优势:产业地产回报率较高且稳定

过去的工业园区,主要是纺织、纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业,属于人力密集型、污染严重、资源严重浪费、无配套、孤立、远离城区的地方,目前的工业园区则主要是生态工业园区、高新技术科技园、电子产业园等,进驻的企业以高新技术为指导的第三产业和高端制造业。

新型工业园区人才、技术、资金高度密集,配套生活、休闲、娱乐区域,这种新的工业园区未来更有向产业新城发展的趋势,以多种产业形式形成产业集群,配套完善,集居住、办公、商业、休闲娱乐为一体。产业新城最大的特点就是将大力发展生活配套、商业配套及公共设施配套,产业新城时代需要更多专业化的城市运营商介入,这将是房地产模式与产业模式相结合的最佳时机。

无论是新的工业园区或外来产业新城的开发上,房企都有优势,土地运营、金融渠道、政府关系等方面都帮助房企获得更高价值的土地资源,而较强的融资能力和金融运作水平,也是发展产业地产和帮助企业成长的息息相关因素。

展望:产业+房地产或成发展新模式

业内人士表示,随着传统制造业转移和产城融合发展、乡镇经济的现代化改造,未来黄三角的房企将获得更多进入产业地产的机会。

大量中低端产业向外围转移,这些企业所遗留下来的产业土地将形成新一轮产业地产发展的巨大商机。如何把周边的传统乡镇经济从基建到软环境一体化改造以使其符合现代产业和城市的发展,也将为东营产业地产的发展机会。

但专业人士也同时指出,未来产业新城的开发,如果发展商要在工业性质的用地上盖酒店、购物中心甚至住宅、公寓等配套设施,都会涉及到需要改变土地性质的问题,理想状态是在拿地或与企业合作的同时,该地块已有相应的综合配套规划。

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