民生观察 “三不管”老楼院一本难念的经

第一新村32号-36号。 甘南路804号-818号。 本组图片均为白银路街道办提供

高高低低的临时棚居屋，拥挤逼仄的通道，电线随意地切割一方天空，污水四溢，蛆虫爬动，这是2010年底前永昌路133号-139号院落的景象。在过去的数十年间，类似的公屋或者破产衰败企业的家属院屡遭人弃，在兰州市老城区如暗疮密布。

2010年，居住于此的市民们开始在社区的帮助下尝试自主管理，尽管前路崎岖，毕竟改变已经开始。

记忆

74岁的潘春华，听到楼道里一阵慌乱的脚步声，老人透过“猫眼”看到一男子急匆匆地往楼上跑。次日天亮，老人出门，在门口水泥袋里发现了被丢弃的皮包。

五泉山平房改造，潘春华家的平房被拆了。潘春华被安置到永昌路133号—139号居民楼，那段时间，潘春华刚刚装修完安置房，门口的水泥沙石还没有来得及清理完毕，这个隐蔽的所在成了小偷们藏匿赃物的地方。9月16日，潘春华的老伴在其家中说：“楼道里总是能够看见被小偷丢弃的皮包、手袋。”

永昌路133号—139号居民楼正对着正宁路夜市，在这个人口密集的地段，偷窃事件频发，无人管护的这栋居民楼就成了扒手躲避追逃的地方。社区综治员郝胜武说：“前几年有歹徒尾随行人进入楼道抢夺财物，居民出入楼道都感觉头皮发麻。”连曾经在部队服役的郝胜武也不得不在巷口接送女儿上学，他说：“这里每个人都没有安全感。”

这栋超过30年的建筑物，没有暖气设备，楼下建了一排小煤仓用来储备煤炭。潘春华介绍，后来这些小煤仓被陆续改建成了储藏间，有的甚至改成了居室。正宁路夜市发展起来后，这里几乎全部出租给夜市上的生意人。这些做烧烤煎炸生意的人，将这些小煤仓当成了自家后堂，白天就在这里准备食材。

许多居民说，越来越多的商贩挤在这里，小煤仓的所有者不断扩张，距离居民楼最近的距离已经不到一米了。潘春华的老伴说：“一到下雨，只好垫几块砖头走，经常是外面的路已经干了，这里的积水还能够没过砖头。”头顶电线密布，甚至有租户将水管子从三四楼的窗户直接拉到小煤仓改成的房子里。

这还不是最糟的，让二三楼居民出离愤怒的是，有人在深夜时分，直接将大小便排在楼道里，居民们只能自己动手清理，第二天却依然如故。

居民找过房管所，找过政府部门，所有人都对居民们的遭遇表示同情，但没有人对此负责。潘春华老人说：“能够搬走的都搬走了。”

在“三不管”小区生活的居民大多是拆迁户或出租户，经济条件相对较差，流动性大，他们对有偿的管理大都持排斥态度。而居民自发联合的意愿就更差了，潘春华记得，他搬到这里居住后，由于没有天然气，生活上有诸多不便，就想和楼里的居民们商量把天然气接到家里。潘春华说：“白天找不到人，晚上敲不开门。”就算偶尔遇上常住户，他们也多不愿意。

在兰州市老城区，这样的“三不管”楼院不止一家。在火车站社区的燕兴小区、煤炭家属院也见到同样的场景，听到居民同样的呼声。这里的居民告诉记者，现在到了晚上8时以后就不敢出门。

失序的管理，随意堆放的垃圾，恶臭、蚊虫如影随形，困扰着生活在这些楼院里的居民们。

自管

当楼下的餐馆凿壁打开了后门，当庭洗菜、切菜，把楼院当成后堂，当污水横流，居民无处下脚的时候。居住在安定门社区的赵承德再也无法忍受无人管理的这种局面，他开始找到城管部门，经过城管部门前后四五次执法，餐馆终于把楼院又还给了居民。但是小区日常管理的弊端却一直无法解决。

赵承德开始在小区动员居民组织起来进行自主管理。赵承德起初的想法是成立一个像其他正规小区的业主委员会，只要是小区管理上的事情，大家可以通过召集业主委员会的方式来决议。赵承德把这个业主委员会暂时称为“楼院管理小组”，一个单元出两个人组成。赵承德说，当初楼院整个就是开放式的，任何人都可以进入，给小区安全带来了很大隐患。他设想的第一步就是着手封闭楼院，然后由业主委员会出面雇请一名安全保卫人员。

但是第一步迈出就显得很艰难。赵承德介绍，他住的这个楼院，一部分单元楼属于商品房，还有几个单元属于拆迁楼。在聘请楼院管理员的费用分摊上，商品楼住户和拆迁楼住户发生了分歧。赵承德说：“原来计划，商品楼住户按照每户20元的标准收取，拆迁楼的住户按照每户10元的标准收取。”但是事实上，赵承德不得不做出让步。“个别困难的拆迁户，我们最后收5元钱，极个别的拆迁户甚至就免费了。”

赵承德说：“妥协唯一的目的就是赶紧把楼院管理起来，因为多数住户有改善居住环境的需求。”最后的差额，业主们达成了共识，由雇请的管理员在小区按照每个车位每月50元的标准收费以弥补。

运行近10个月，困难超过了当初的估计。赵承德说：“主要是拆迁户单元缴费不足，我个人现在已经垫付了近2000元。”据赵承德说，当时参与楼院管理小组成立的刘虎也垫付了不少钱。

9月17日下午，雨势稍歇。楼院管理小组聘请的一位女工百无聊赖地坐在小区大门口简易门卫室里。她告诉记者，一个月800元的工资让她24小时值班有些勉为其难。

赵承德现在也意识到联合住户们自我管理实在是一件很难的事情，他清楚地把目前的管理小组定位为相当初级的阶段。

变化

白银路街道办事处属于较早注意到这类楼院管理难度的社区。街道办事处主任郭薇说，好多辖区“三不管楼院”的居民多方奔走寻求解决无果后，最后到街道办事处反映这些问题，希望街道办事处能够解决。

白银路街道辖区处于兰州市中心地段，属于老城区，人口多，居民杂，楼群院落多属于上个世纪七八十年代建立的老楼，无物业管理，居民多以老年人为主，正宁路夜市等周边诸多商户也在此居住，这就导致了辖区很多楼群院落卫生脏、乱、差，违章建设四处搭建，安全隐患大，治理难度大。

为切实解决民生问题，根据群众反映实际，街道办联合城关区执法局、白银路派出所，集中整治了一批“三不管”楼群院落。其中包括，永昌路133号-139号楼院、永昌路59号楼院、白银路125号楼院、安定门外6号楼院、柏道路53号-59号楼院、甘家巷67号楼院等。

9月16日，下了一整天的小雨，永昌路133号-139号楼院的地面经过水泥硬化后，这个院落里没有出现往常看到的积水，拆除了昔日那些小煤仓之后，整个院落看起来显得通透了很多。居民潘春华说：“用翻天覆地来形容现在的变化一点都不为过。”

细心的潘春华这几天意外发现，刚进大门的地方新安装了监控设备，楼院内防护门和治安亭配备齐全，并专门聘请治安人员进行全天看护。

综治员郝胜武受社区委派担任永昌路133号-139号楼院管理员，他本身也是这个楼院里的住户。郝胜武介绍，48户人家，每家按照一个月10元标准收取管理费，同时，允许他收取停车费作为工资的一部分。而他自己要承担楼院日常管理外，还要负责楼院以及楼道里的清洁工作。

说起现在的变化，郝胜武也是有很多感慨。“以前没当这个管理员的时候，也经常把院子里的垃圾自觉地清理到外面，但是如果碰上其他的事情，就不好干了。”说着，郝胜武领记者来到小区南面的围墙前：“前段时间，隔壁一家地下超市的通道打穿围墙，准备安装换气扇，抽出的空气直接排到居民楼里了，我发现这个问题后交涉无果，后来在社区的支持下，超市才作罢。”

这里居民说，以前这里的环境差，好多人无法忍受，搬到别处去了，现在有的住户又回来了。

在正宁路夜市东段305号—311号楼院，居民林丽说：“真的不敢想象，我们这栋楼居然也会有新变化。”在社区和街道的帮助下，这栋已经被熏得辨不出颜色的老楼，被重新粉刷成蓝灰色，焕发了生气。

社区城管专干指着楼院里新整理出来的一面围墙告诉记者，这里将是楼院专门的广告张贴栏、市民公德宣传栏、楼院打造大事记等公益宣传设施。脚下这片空地是健身区，准备安装体育健身配套设施。

考验

“三不管”小区改造后，虽然旧貌换新颜，但日常的维护和管理也成了下一步的难题。以甘家巷67号楼院为例，一般的楼院长都是居民推荐的本小区长期住户来担任，但这里的居民因为楼院问题复杂困难大，谁都不愿来牵头做这个“官”，所以目前的楼院长是以社区特派的形式任职。

对此，有管理员告诉记者，改造后的小区要想保持环境整洁，并因地制宜绿化、美化，将生活垃圾密闭化处理，对他们来说工作压力真是非常大。他虽然也想来一个“新官上任三把火”，可是工作还没开展，问题已接踵而至，因为乱扔乱放已成习惯的居民一时间很难改掉这个坏毛病，虽然他也想采用“以罚代管”的硬手段，但是却招致小区居民的嘲讽。

工作已有数月的郝胜武说：“这个活确实不好干，首先是钱不好收。”他告诉记者，对这里的常住户相对来说，收费还容易，但是这里大部分是租住户，人家不缴费，确实也没有办法。据郝胜武统计，一个月下来，收费能有个七八成就不错了。

但即便如此，郝胜武还是不敢怠慢这份工作。他说：“你收钱管理，不勤快干活，就是个导火索，居民很容易和你发生矛盾。”

2011年，“三不管楼院”的管理进入了政府工作的视野。城关区要求，以净化、亮化、绿化、硬化、文化和安全为整治目标，以设计、改造、验收、巩固为整治措施，采取先行试点、有序推进、全面提升的整治步骤，全面开展“三不管”楼院综合整治工作，为市民创造一个整洁有序、生态宜居的居住环境。

正是在政府的强力推进下，在正宁路夜市东段305号—307号楼院整治中，让白银路街道和社区遭遇了一场信任危机。这个楼院是汽车运输公司家属院，楼房建成于上世纪50年代，设施陈旧老化严重，院内违章建筑堵塞消防通道，长期无人管理，属于典型的“三不管楼院”。

白银路街道征求居民意见并与房产主管单位进行研究后，决心对楼院墙面进行整体粉刷和围墙的维修。但是2200平方米的粉刷面积，再加上维修围墙面积200余平方米，预计投入5万元左右。街道办事处通过召开居民代表大会的方式，向院内住户和临街商户发出倡议，自愿承担一定的费用。但最后有居民在市政府公众信息网上留言，引起收费风波。有不愿透露姓名的社区工作人员无奈：“我们好心办了件坏事。”

政府为了做好“三不管”楼院整治起步工作，制定年终评价奖励制度。由区委督察室、区政府督察室、区审计局、区财政局、区城管委、区爱卫办和区效能办对各街道“三不管”楼院进行联合验收，合格后拨付专项整治经费至各项目建设街道。这种“以奖代惩”的改造经费拨付方式，让前期自筹经费的街道办事处难免好心办坏事。

收费风波之后，白银路街道办事处主任郭薇说：“我们迫切希望政府相关部门能够出台文件，‘三不管\’楼院到底由谁来管，给予基层社会管理工作政策上的支持和保障。”

■本报记者 邱瑾玉

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