民生观察 “新国五条”背景下的二手房交易高峰

市民在兰州市房地产交易中心办理过户手续。本报记者 张军 摄

2013年楼市首度调控的“新国五条”日前出台，其中，出售自有住房严格按差额20%计征个税最为引人注目。

为了规避“20%”计税的负担，兰州市房地产交易中心前来咨询和办理房产业务的人数陡增。专业交易机构玛雅房屋提供的数据也显示：二手房成交量持续加大。

业内人士分析，号称史上最严厉的房地产调控政策一旦“落地”，将对兰州市二手房市场带来巨大冲击，成交量将大幅减少。

二手房过户人数陡增

毛海滨好不容易挤进了电梯，每个人都在谈论即将施行的“新国五条”，电梯在房地产交易中心所在的楼层停住，人们争先恐后涌出。“这么多人！”毛海滨望着交易大厅十几个窗口前排起的长队不禁皱起了眉头。

对二手房持有者而言，过去一周最为关注的也许就是“新国五条”及其实施细则的出台。“新国五条”细则要求，出售自有住房严格按转让所得20%计征个税，与此同时，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

毛海滨是一套80平方米二手房持有人，上世纪90年代中期赶上了单位最后一批福利分房，他从一套两居室搬进了三居室，支付了不到10万元就买到了自己的住房。2009年毛海滨购买了第一套商品房，其三居室主要用来出租。2012年年底，毛海滨的一位远房亲戚想买这套房子给在兰州工作的儿子当婚房，价格谈妥49万元成交，准备过完年筹够首付就过户。毛海滨说，按照新政策，“我这房子现在市场价49万元，就算扣除了当时不到2万元的装修费，我要缴纳近8万元的个人所得税。”3月2日晚上，毛海滨给远房亲戚打电话催促赶紧过来交易，“哪怕首付没有凑够也行，先把过户手续办了。”等到了3月7日办理过户手续时，眼前的景象让他觉得自己的催促是明智的。

“新国五条”的出台，对对房地产市场抱有高期望值的房屋持有者的心态产生了巨大冲击。

毛海滨的担忧绝不是个例，3月7日上午10时，兰州市房地产交易中心等候区里已找不到一个空座位了。该中心行政办公室主任王玮保守估计，当日进入交易中心人数已经超过1500人，是正常交易期间入场人数的5倍以上。该中心登记部部长周芳介绍，3月4日至6日共受理了180多个二手房过户申请，这一数量相比平常多了八成。

家住城关区通渭路的王吉荣拥有一套50平方米的小户型住宅。他原本打算将这套房子过户给儿子，所需费用不足1万元。“新国五条”出台后，他再也坐不住了。去兰州市房地产交易中心咨询后得知，他的房子现在市场评估价在三十七八万元左右，一旦按照差额20%征税，他将额外多掏近6万元税款，哪怕他将房子过户给自己的儿子。为了避免“新国五条”实施后带给自己的经济负担，王吉荣决定近期抓紧办理过户手续。

王玮说，从3月4日开始，兰州市房地产交易中心办理业务和咨询业务的人数逐渐增多，预估将会持续一段时间，他们不得不加班加点缩短交易办理周期，并延时服务，3月6日交易中心直到晚上7时多才下班。王玮表示，大多数二手房持有者得知“新国五条”政策出台后，都想在政策实施前突击办理出售及过户业务。

成交价格基本稳定

张克华准备结婚，数月以来一直在寻找一处合适的二手房。除了看报纸房产信息，他也会去像“58同城”这样的网站。张克华细心地观察过，“以前每天中午12点多打开‘58同城’新增的房产页面也就一两页，进入3月份，每天同一时段新增页面多达十几页。”

玛雅房屋庆阳路店经纪人芦星亮感觉到，“‘新政\’出台后，二手房成交量明显增加了，一般客户从看房到买房周期很长，最近一周多时间，大多数在10天内就达成了交易意向。”甘南路一家房屋中介店长陈鹏说，大家都着急卖房子，到店咨询的客户非常多，“最直观的是以前交易但没有办理过户手续的客户集中过来办理的一下子多了，很多是从外地赶来的客户。”据陈鹏观察，“‘新国五条\’出台后，好多房源也一下子浮出水面了。”

“虽然每年年底到次年三月都是二手房交易的淡季。”甘肃玛雅永超投资管理有限责任公司总经理李锦章先生表示，“但是在‘新国五条\’的影响下，二手房成交量同比增长30%-40%。”

据李锦章观察，近一周二手房市场成交量持续放大，但是成交价格基本稳定。“新政出台后，房屋持有者心理压力很大。”李锦章说，这几天他周围有不少朋友直接打电话要求售房。

在甘肃方正税务事务所负责人方斌国看来，“20%”虽然看起来扎眼，但却非“新政”，他说：“此次个人转让房产所得征收个人所得税不是新政，而是计税方法的重审。”方斌国介绍，我国《个人所得税法》于1980年9月10日由第五届全国人民代表大会第三次会议通过，采用分项个人所得税制度，其中个人财产转让所得一直以来就是个人所得税的征税所得项目之一。个人所得税法实施条例明确，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的比例税率。可见，“对个人转让房产取得的收益征收个人所得税并不是什么新鲜事情。”

方斌国长期致力于房地产税务咨询等实务工作。他认为，“主要问题是在新政实施细则没有重审之前，税务机关一般采用了核定个人所得税负担率的简易征税办法。”

“新政细则对个人所得税计算方法的要求，虽然不是新的政策，但是和原核定个人所得税负担率的计税方法相比，对房产投资人的转让收益影响非常明显。原来税务机关之所以没有采用这种方法，原因是多方面的，但是归结起来，我认为还是税务机关难以取得房产原价及合理费用，消极应对调控措施的结果，本次调控找准了个人所得税问题的关键点，如果再能取消、完善土地增值税的优惠和计税办法，组合发挥作用，将大大发挥税收遏制炒房的作用。”方斌国最后说。

羊毛会出在羊身上吗？

严俊英和杨锦坐在等候区低声交谈着，杨锦夫妻俩购买了严俊英一套90平方米的房子，她们各自的丈夫正跟着房屋中介经纪人办理过户手续。严俊英说：“年前就把房子挂在中介了，看房的人很多，但是都给不到我们希望的价位，这次杨锦看了之后就预付了定金。”杨锦则有些无奈地说：“没办法，孩子今年秋天要上小学了，我们那片没有好一点的学校，想卖掉旧房子找个学区房，本来是打算再等等，现在突然出了‘20%’的个人所得税，你想卖家能把这钱自己出了吗，最后还不得我们这些买房人承担，就赶紧催着严姐办理过户。”

类似杨锦这样的刚性购房者普遍都有这样的担忧。“资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场景气程度。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期收益，所有的‘羊毛\’都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市，意味着买房人少，出售者很难转嫁税费成本，则不得不承担投资收益下降的结果。”兰州大学管理学院社会与经济发展研究中心副主任林柯副教授说。

刚性需求旺盛，一直是兰州楼市价格走高的推手。林柯说，随着城市人口不断增长，年轻人购买婚房、有房者改善型购房及投资性购房都是市场景气的因素。“房地产市场化十余年，给人的印象就是房价一直在不断上涨，10年前的‘刚需\’现在又开始给子女买房子了，哪怕子女不过七八岁。”林柯说，“房地产市场这种现象，满足了今后十几二十年的需求。”在林柯看来，寄期望于通过资本利得税来抑制房价影响实在有限，倒不如说是更多为了调节收入分配。

兰州市房地产交易中心办公室主任王玮也表示，在供求关系没有得到根本解决的前提下，所有的加税可能最终都会转嫁到购房者身上，进而推动房价继续上涨。

二手房或迎来冰封时刻

“尽管政策尚未有细则出台，但我们认为不管是二手房还是一手房，目前房价高涨的势头必须得到抑制。”3月7日，李锦章在其位于11楼的办公室里说。“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。分析人士表示，相对于收紧二套房信贷，20%税费对市场的影响也许更大。若政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量下滑。

李锦章分析，新政如果在各个省市“落地”，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将经历短暂的滞涨期，由于增加交易成本，短期内二手房价将会继续上扬。可以肯定的是，目前“新政”对于二手房持有者的市场预期产生了极大打击。另外，兰州市尤其是城关区新房与二手房价格倒挂已有多年，“新政”将迫使更多人选择购买新房。经纪人陈鹏说：“对于二手房市场将是严重打击。”

唯一的利好或许是未来二手房市场将有更多房屋由售转租，房屋租赁价格因此出现下降。

（文中部分人物为化名）

■本报记者 邱瑾玉

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