“下雨”不属不可抗力 开发商逾期交房被判违约

 

金城江讯

 

广西某房地产开发有限公司因逾期数月交房，引起客户不满。当客户要求依合同约定支付违约金时，该公司以遭遇“下雨”等不可抗力因素影响施工可以免责为由予以拒绝，被客户一纸诉状告上法庭。近日，金城江区人民法院审结了这起商品房销售合同纠纷案，一审法院以双方合同未约定“下雨”属不可抗力，判决由被告广西某房地产开发有限公司给付原告邵某某、李某某逾期交房违约金7760．57元。

2013年5月30日，原告邵某某、李某某与被告广西某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的某楼盘三期商住楼第4幢住房一套，建筑面积108．026平方米，总价款348938元。被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的建筑标准规定将验收合格的房屋交给原告。除不可抗力外，被告逾期交房要按日向二原告支付已付房款万分之六的违约金。

合同签订后，二原告按约向被告支付了全部房款。但当合同约定的交房限期届满后，被告在其房屋尚未具备合同约定条件的情况下，通知二原告在2014年11月1日接收房屋，比合同约定的交房期限延迟了123天。由于该房屋不具备合同约定的条件，二原告拒绝接收，双方发生纠纷。因协商未果，二原告即向法院提起诉讼，要求被告支付二原告逾期交房违约金32032元。

被告辩称，因在建房施工中，遇到“下雨”、学生高考等不可抗力而停工197天，造成逾期交房，这些因素均可免责。二原告要求被告支付违约金没有法律依据。

法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行义务和享受权利。

原、被告在合同中虽然约定，如发生不可抗力事由被告可据实延期交房，但何为不可抗力事由，双方在合同中没有具体的约定。根据民法原理，不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件（台风、洪水、地震等）。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件（如罢工、战争等）可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。“下雨”是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，故“下雨”不属不可抗力事由。况且，原、被告双方在合同中并未将“下雨”约定为可顺延交房的条件。据此，被告应当承担逾期交房的违约责任。对被告提出下雨可免于承担违约责任的抗辩观点，法院不予采纳。但因学生高考等，被告按市政府的要求停工7天时间可免除其应当承担的违约责任。故被告应承担逾期交房违约责任的天数为147天（从2014年7月1日起至同年12月1日止154天减去7天）。综合案件有关情况，依据我国法律有关规定，法院作出了以上判决。（余志刚）

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