借名买房 享优惠，这些风险要认清该方式易引发双方纠纷，注意签订协议且保留出资证据

“借名买房”看似钻了政策的空子，实际上其中的的风险也很大。

□Text/记者 覃哲 Photo/何俊涛

近日，外地一则“父借儿名买房，要求过户被拒”的新闻经多家媒体报道后，引发了众多网友热议。虽然该案在父亲提供了充足资金证据之后，过户的要求最终获得了法院支持，但由此透露出的“借名买房”风险对广大购房者来说仍然不容小觑。

现象

为规避政策，“借名买房”咨询者多

根据字面意思来看，“借名买房”的意思不难理解，但其中的动机、流程以及涉及的法律风险，仍会让不少购房者感到疑惑。

据广西君行律师事务所律师刘晓竹子介绍，“借名买房”通常是指由出资人购买房屋并享有实际权益，但产权却是登记在另一个人名下的情况，一般可分为借名购买政策保障房和借名购买普通商品房等形式。近年来的“借名买房”案例大多是出于规避限购或贷款政策、借用名额购买保障性住房或享受特定购房优惠等原因，如果在购买普通商品房前双方签订了相关的代持协议，那么就形成了“房产代持”的关系，产权证上的登记人实际上是该房产的代持人。

记者从柳州市不动产登记中心的工作人员处了解到，随着柳州开始全面推行不动产登记制度，加上受全国各地加紧楼市调控和限购的趋势影响，近期咨询借名买房相关政策的市民越来越多，最常见的情况就是父母出资以子女的名义进行购房。对此该工作人员也提醒广大市民要慎重考虑“借名买房”的方式，对于其中存在的风险和漏洞应当重视。

风险

登记人和出资人均面临不同风险

俗话说好事难全，“借名买房”在为出资人带来一定实惠同时，其隐含的风险也可能会带来更大损失。另外从登记人一方来看，虽然借名买房并不需要自己出钱，但对其中存在的隐患也不能忽视，借名给别人买房之前还是要三思而后行。对此，广西中龙律师事务所律师韦璐从出资人、登记人两方面出发，列举了一些“借名买房”可能存在的风险。

出资人风险：房产或被查封或被分割

①因登记人反悔导致钱房两空：如本文开头所述的案例，当前在很多借名买房特别是父母出资为子女买房的案例当中，往往没有签订书面的房产代持协议。在这种情况下若购房之后登记人反悔，便很可能会出现不配合过户、侵占房屋权益、擅自将房屋抵押或出售等情况。

②因登记人的原因导致房屋被查封拍卖：在出资人购买房屋之后，若登记人擅自将房屋进行抵押，或因欠有债务而受到起诉的时候，其名下的房产很可能会被法院查封。

③房产可能会被登记人的配偶子女分割或继承：这样的房产虽然由出资人所购，但由于登记在借名人名下，因此若日后借名人离婚或去世之后，房产很可能会被其配偶或子女要求分割和继承。

④如果所购房屋为政策性住房，对购买人具有一定的限制条件，即使登记权利人认可借名购房事实，但由于出资人并不符合购房条件，借名买房合同很可能会被认定无效。

登记人风险：无力供楼征信受牵连

①出资人无力供楼牵连登记人：在购房之后，若出资人不能按时还房贷甚至中途断供，登记人不仅征信系统会受到影响，甚至还可能会被银行起诉。

②登记人不能再享受相关的优惠购房政策：很多情况下借名买房是为了规避限购政策、享受购房优惠甚至是套取保障房名额，因此登记人在借名给出资人购房之后，自身很可能无法再享受类似的优惠。

防范

提前签署协议，保存相关证据

广西金中大律师事务所柳州分所律师余志亮提醒，在处理“借名买房”的相关纠纷时，从《合同法》和《物权法》中都能找到一些相关条款作为防范风险的法律依据。

①《合同法》第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”

②《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

③《物权法》第十九条第一款：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

④《物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

总的来说，由于存在一定风险并且很容易出现纠纷，余志亮认为选择借名买房一定要慎重。如果是在不得已需要采用这样的方式购房，一定要注意提前签署相关协议来约定双方的权利义务，并保存好首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等证据原件，对于政策上的住房最好不要采用借名购买的形式。

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