买房面积有出入，误差3%是分界线

本期聚焦

Text/记者 谢福平

购买期房时，开发商与购房者签订的购房合同中，往往写的是房屋预售面积。然而，房屋预售面积与开发商交房时的实际面积往往会存有误差。当房屋预售面积与实际面积出现误差时，购房者该怎么办？广西思贝律师事务所律师满文勇提醒，买房时，面积误差比3%是条分界线。当面积误差比小于等于3%时，购房者不能要求退房，须按实际测量面积多退少补；当面积误差比大于3%时，购房者可要求退房。

情况1：误差比≤3%

误差面积房款多退少补

案例： 2014年底，魏女士买了一套期房，单价7600元/平方米。魏女士与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋建筑面积为90平方米。2016年，开发商通知魏女士交房，魏女士才发现房屋实际面积是92平方米，比签订合同时的面积多了2平方米。魏女士想知道对于面积误差该怎么处理？开发商要求魏女士补充2平方米房款，她能否拒绝？

广西思贝律师事务所律师满文勇：按照《商品房销售管理办法》有关规定：当交房的实际面积与预售面积有误差时，如果合同有约定按照合同处理；合同没有约定或者约定不明的，按照相关规定处理。面积误差比绝对值不超过3%，对于误差面积的房款据实采取多退少补的方式。

上述例子中，由于面积误差比绝对值不超过3%，购房人需要向开发商补交2平方米房款，即1.52万元。

情况2：误差比>3%

购房人有权要求退房

案例：2014年，郑先生买了一套期房，单价1万元/平方米。郑先生与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋预售面积为95平方米。2015年，开发商通知郑先生交房，郑先生才发现房屋实际面积为90平方米，比预售面积少了5平方米。郑先生能否要求退房？如果郑先生不想退房，对于面积误差该怎么处理？

广西思贝律师事务所律师满文勇：按照相关规定，买卖双方在购房合同中未对面积误差的处理方式做出约定，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果购房人提出退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付房款退还给购房人，同时支付房款的利息。

对于购房人不提出退房，要根据面积误差的不同情况做出相应的处理。如果交房的实际面积大于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由购房人补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。如果交房的实际面积小于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房人；面积误差绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

上述例子中，由于开发商交房的实际面积小于预售面积，且面积误差比大于3%，因此面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房人，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人，所以开发商需要向购房人返还2.85万元+4.3万元=7.15万元。

名词解释

面积误差比

指购买商品房时，实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比=（实测面积-预测面积）÷预测面积×100%。

某些情况下，有些开发商会在合同上单独列出“据实结算”。这种情况下，3%的原则就不再适用，一切按照合同为准。因而在签订合同时应注意约定细节，了解实际的销售面积、房屋套内建筑面积（实得面积）和公摊面积各是多少，最好均以合同的形式进行约定，避免今后产生纠纷。

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