会员群热问解答买房也“共享”?风险得重视

记者_于玲收集整理

从“共享单车”到“共享汽车”,共享模式逐渐走进公众的视野。如今,楼市也出现了“共享买房”,不少人看到了新的投资希望。“共享买房”时,购房者应该如何保证投资收益的同时,规避其带来的风险?

案例与朋友共同出资购买一套公寓

去年9月李先生萌发了买套房投资的念头。跟其他投资客一样,李先生青睐于投资公寓产品,因为户型面积小,总价和首付较低,投资压力小。不过为了分摊风险,李先生想和好朋友张先生一起出资。虽然两人私交甚好,不过李先生还是有点担心。对于投资行为的“共享买房”,有些什么注意事项?如何规避风险?

分析4方面内容千万要注意

1.事先约定好共有方式。首先,共同出资购房,在法律上李先生和张先生之间可视为合伙协议关系,双方的权利义务也基于合伙关系来履行。其次,虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在不动产证上,但还是要在不动产证上标明共有方式。《物权法》规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有,共有包括“共同共有”和“按份共有”。“共同共有”表示所有产权人,都对这套房子不分份额地均等享有权利、承担义务。“按份共有”指的是必须约定份额。

2.不能遗漏“隐形共有权人”。如果李先生和张先生各自组成了家庭,选择好共有方式之后,其各自的配偶在此次“共享买房”中也会充当“隐形共有权人”。“隐形共有权人”会对该房屋享有一定的权利。因此,建议合伙买房双方一定要相互了解,保证没有被遗漏的隐形共有权人。

3.“主贷款人”的权利和义务。在银行贷款的时候,银行会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,剩余出资人为“共同贷款人”。但是,如果只是以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式;如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。

4.书面协议保障权益。书面协议是将来发生纠纷时保障自身合法权益的重要依据。因此在共同买房时,光在产权登记上注明还不够,最好还能签订一份书面的协议。在书面协议上,建议写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割,相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等,将责任权利约定明晰。

支招规避3大风险律师给你支招

许多好朋友“共享买房”后,日后由于各方面原因,容易对房屋的使用产生分歧。这个时候对房屋的具体处分,谁来做主就容易产生矛盾。对此,广西思贝律师事务所满文勇律师表示,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

“共享买房”如中途出现“拆伙”的情况,满文勇建议,按份共有人是有权利转让其享有的共有的不动产份额的。遇到该种情况时,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

“共享买房”后,如果因该套房子产生了相应的债务,该如何处理?满文勇表示,因房子产生债务的原因多种多样,这也是投资人必须承担的风险之一。但最重要的还是要在“书面协议”里强调:因共有人个人原因导致房子产生相应债务关系的,剩余共有人不具有连带债权债务关系。

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