取消商品房预售制度 对楼市影响几何

柳北楼盘一角（李文彬 摄）

上周末，海南省发布的楼市新政中关于“现房销售制度”的通知引发热议，震动了整个地产界。新政策规定从2020年3月7日起，海南新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施均具备交付使用条件。这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。其对楼市影响几何？其他地方会不会跟进？业内人士普遍认为，虽是利好，但全面推行现房销售仍是远期目标，只能逐步实施。至少目前我们柳州还不会出台类似举措。

利好：

现房销售对老百姓是个好事

据媒体报道，在回答为什么要实行现售制度时，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。实行现房销售制度，是为了从根本上杜绝因预售制度带来的一系列问题。

“我认为现房销售对老百姓是一个好事。”广西科技大学副教授、高级经济师黄湘红表示，“现房销售最大的好处就是可以看到现货后才决定是否购买，这就规避了买到烂尾楼、房屋质量有问题、能否偿还房贷等诸多风险。对银行来说，可能短期会丧失很大客源，但有实实在在的抵押物，长期杠杆风险将大大降低。对房企来说，优胜劣汰，这对强者恒强、高度集中、实力雄厚的大房企来说未必不是好事。而从政府的角度来看，能规范房地产市场，规避各种风险，有很大好处。”

实际：

全面推行现售还是不太现实

“从1994年开始，中国内地实行预售房销售制度已经有26年的历史，在国内房地产市场发展早期，开发商资金实力不足，绝大多数城市居民住房紧张，又急需快速建设商品住宅，商品房预售制度解决了房企滚动开发的资金问题，对快速增加供应起到了积极作用。”黄湘红说道，“实行全面现房销售是国内房地产市场发展的目标，为此，住建部在2018年就向一些省份提出，对商品房预售许可进行深入研究，评估是否取消，后来也没有定论。但预售制的突然取消，对整个房地产市场起的是重磅作用，各方都会受很大影响。对房开要求变得很高，必须要有足够的资金实力，实力不行的中小房开就会被淘汰。对于购房者来说，突然一下取消预售制度，没有一个缓冲期，可能房价会上涨。我们都知道，房地产开发周期一般是两三年，没有预售，可能会造成两三年时间的供应量大减，供不应求，房价上涨。”

一家知名房企相关负责人说，最大的风险还是资金，开发商投资考虑的是投资何时回正、现金流何时回归健康，这关系着下一步的投资计划。一般而言，从拿地开始，开发几个月就可以开始回收成本，若竣工验收后再销售，就要多等两年，中间产生的各种利息会不少。

世联行柳州分公司策划总监梁世浩认为，海南推“取消预售制”新政，显示中央对未来全国房地产政策的方向。但是目前全国各地的情况不一样，全国楼市调控主基调是“房住不炒”，实现房地产市场的平稳运行，如强制全面取消预售制，对房企的冲击是巨大的，容易导致经济的系统性风险。

预测：

柳州短期内不会推出现售制

早在2010年，广西就曾酝酿实施现房销售制度，并选择南宁市作为试点。但因各方条件不成熟，最终没有实施。有业内人士表示，海南实施现房销售有其特殊性，就目前来看，广西很快跟进的可能性不大。

广西同众房地产投资顾问有限公司策划总监张寅涛认为，海南无疑是有意收紧本地市场，这和海南本身特殊性有关。近期海南“自由贸易港”被纳入国家战略，意味着海南将走上一条崭新的发展之路。提前调控房地产市场，就顺理成章了。但其他各地“一刀切”地取消预售制，并不可取。

“海南省此时推出‘取消预售制’新政，其实对海南本地的房地产市场影响不大。”梁世浩认为，此前海南房地产市场疯狂时，全省的购房客户大多来自外地；2018年限购后，外地客户源明显减少。海南一直以来是以农业和旅游为主的省份，人口密度也不高，本省老百姓大多数都已拥有自己的自建房或单位房。海南即使推出新制度，房地产市场供求仍可较好地过渡。另外，当前海南正在“去地产化”，未来大发展，靠的是大行业的引入，以及人才的引入。

梁世浩还表示，柳州作为广西核心经济大城，有着良好的产业基础、生态环境和优良的生活配套，百姓比较富足且幸福指数高；柳州优势资源集中，吸引着全广西甚至其他省份的人前来工作生活、安家置业。所以房地产市场十年来一直稳健增长，当前的商品房供求关系在合理的范围，房地产仍然是经济中重要角色。在本地需求巨大的形势下，如果改用现售制度，则供应会大大减少，供求关系也促使房价上涨。他预测，本地近5年内不会强制推出现房销售政策，但会在全国政策普及的情况下，逐渐提升预售条件，对开发商的要求会越来越高。如推出类似于多层住宅封顶、高层主体工程进度需达到2/3方可取得预售证等门槛条件。

就此，黄湘红认为，一个比较好的做法是可以采取预售，用自有资金付首付，大量尾款到现房销售时再付，这样可以锁定一定时期内的房地产价格。“不管怎样，预售影响了近30年，推行现售之前还是得做好各种准备，包括房开苦练‘内功’、政府对未来房价不过快上涨的控制等。”

（蔡挺）

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