看似小问题，却是大麻烦

因楼上渗水导致楼下墙面脱落，业主杨女士为此很烦恼。业主供图

◎楼市投诉

今报实习记者吕晓芳

最近，几位读者向南国今报反映房屋遭遇渗水问题，这些问题看似不大，但却严重影响居住者的正常生活。为此，我们采访了相关的房产领域的业内人士和律师，通过案例的形式给予市民解答。

投诉1：

楼上滴答渗水

楼下墙面脱落

市民杨女士最近很烦恼，去年以来楼上邻居家的卫生间渗水，导致自家的客厅墙面表层开裂，墙皮脱落、起泡，部分区域砂浆露出，还有些部位表面变黑。

发现这个问题后，杨女士立即与邻居商量，希望他能挖开卫生间，彻底把渗水问题处理好，以除后患，但是至今邻居都没有处理这个问题，只是答应“不再使用卫生间”。

今年，杨女士想把房子重装装修，看着因渗水损坏越来越严重的墙面，她很忧心，担心即使重新装修，日后很有可能还会出现类似情况。当她再次和邻居商量渗水问题时，邻居仍旧不整改，只是表示若日后再出现问题将由其负责。

杨女士问，她该如何保障自己的权益，这类纠纷究竟该如何处理最合适？若通过法律诉讼寻求解决，胜算又有多少？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师谢国才：《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第七十五条、第一百零六条、第一百三十四条，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任，承担民事责任的方式有：停止侵害、恢复原状、赔偿损失等10项。

杨女士对自己房屋拥有所有权和使用权，楼上邻居作为杨女士房屋上的相连住户，应将其房屋内卫生间的地面防水处理好，以避免其用水时向下渗透。现由于楼上邻居的卫生间在使用时出现向下渗透的情况，且该渗漏已造成杨女士房屋客厅墙面受损的事实。对于该损坏事实，可以委托专业鉴定机构进行鉴定，以便对该损坏事实进行确认。

同时，杨女士还可以委托专业的资产评估事务所等有资质的机构对受损情况进行评估，从而确定受损所造成的财产损失价值。届时提起诉讼，提交鉴定机构出具的鉴定意见来确认杨女士房屋客厅墙体受损的事实及对应的财产损失价值，要求楼上邻居赔偿其因漏水给其房屋造成的损失及承担由此所产生的评估费用。

投诉2：

新房楼面渗水

究竟是谁的责任

市民陈先生最近也遇到类似杨女士的困扰，前不久房屋交付装修，却发现房屋天花板被水渗湿，还有一些水滴到地板，形成小面积积水。

陈先生找到邻居反映此事，但邻居态度强硬，“不仅连句道歉的话都没有，还拒绝修复、赔偿。”之后，他找到物业协调，也没能协调好。据称，陈先生邻居态度强硬的原因是，其认为楼面滴水是开发商的建设质量问题。

陈先生问，遇到这种问题该如何处理？是否确如邻居所言，与开发商质量有关？房屋各个部位都有保修年限，是否可以依据此来划清是业主责任，还是开发商责任？抑或是楼上业主装修造成的损害？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师谢国才：陈先生天花板出现渗漏一事，首先需判断出现渗漏的原因，如果是由于楼上邻居在装修过程中对房屋进行了较大改动，同时对地面也进行了施工处理，改变了交房时的房屋状态，则可认定是楼上邻居的原因所导致（此时的处理，可参照上文杨女士案例）。

若楼上邻居并未进行过任何装修，亦未改变过交房时的房屋状态，出现渗漏则是由于开发商工程施工质量问题所致，只要未超过房屋渗漏工程保修期，开发商就需要对陈先生的房屋渗漏处进行保修。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；装修工程为2年。

若陈先生通过诉讼方式要求开发商承担维修责任及要求楼上邻居或物业公司予以协助与配合，建议在起诉前委托专业鉴定机构对房屋内的渗漏原因进行鉴定，以此来划分责任主体，可依据鉴定机构的鉴定结果要求责任主体承担赔偿责任和承担鉴定费用。若漏水问题是楼上业主和开发商共同作用导致，则由各责任方根据各自过错承当相应的责任，无法区分各自责任的，则需承担连带责任。

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