层高“缩水” 交房多年未得房产证…… 购房者权益受损 该怎么维权

◎楼市咨询

今报实习记者吕晓芳

住房，对于绝大部分人来说是大宗消费品，与房相关的事无巨细，与购房者权益息息相关。最近，有读者向今报来电咨询了一些权益受损之事。就此，我们邀请律师进行解答。

案例一

层高“缩水”四十厘米购房者如何维权

市民刘先生：我和家人三年前在某小区买了一套一楼的期房住宅。当初选房时，开发商提供的户型参数层高3.9米，签订合同时参数层高也是3.9米，在后来建设过程中发现层高只有3.5米，缩水了40厘米。发现问题后开发商隐瞒事实，不告知我们，以办房产证为由叫我们拿合同去给他们复核，打算在我们不知情的情况下拿我们的合同去修改数据，被我们发现后制止，没有得逞。现在临近交房，开发商还没有给出一个合理解决方案，我们该如何维护合法权利？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：如果《商品房买卖合同》约定层高是3.9米，实际层高是3.5米，面积误差比是10.25%，那么先看合同是否约定了层高不符的处理条款，是否设置了违约责任，如有，购房者按照合同约定维权即可。

但纠纷往往在于，合同没有约定开发商的违约责任，或者约定不全。对于面积误差比超过3%的情形，合同一般约定购房者享有合同解除权，可以主张返还购房款。但如果购房者选择继续履行合同的，购房者能否向开发商主张赔偿损失，却没有提及。

对于层高差异引起的损失赔偿纠纷，由于现行法律法规没有明确规定，在合同没有约定的情况下，各地法院审理时裁判尺度存在一定差异。

如南宁市西乡塘区法院判决房开商按房屋总价×面积误差比向购房者赔偿经济损失；

来宾市兴宾区法院判决按照房屋总价×面积误差比的双倍向购房者赔偿经济损失；

湖北省高院、桂林市七星区法院判决，按房屋总价款的1%计算购房者的经济损失（供读者参考，不同地区法院判决不同）。

综上，对于这位购房者反馈的情形，面积误差比高达10%，购房者可以选择解除合同（即便合同未约定解除权，也可以行使法定解除权）。如果继续履行合同，即便合同对误差的赔偿未做约定，也可以依法提起违约赔偿之诉，主张损失赔偿。

案例二

交房得知家近变电箱，可告房开吗

覃女士：我买了柳州市鱼峰区某房企的房子，后来才发现旁边有个变电站，但是当时售楼小姐没有告知，我能否退房或告他们吗？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：这位读者所述的“发现旁边有个变电站”是指小区内还是小区外？是变电站还是变电箱？

如果是变电站，则属于市政项目工程，设在小区规划红线之外的，一般不认为属于开发商法定披露义务的范畴，追究开发商责任的难度较大（变电站一般不设在小区内）。

进一步延伸，若购房者在收房时，发现购买房屋所在楼栋旁有变电箱，能否以开发商未告知为由，主张解除合同或者主张违约责任？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

首先，购房者要举证证明，开发商在宣传时或者展示的平面图“明确表示”所购房屋楼栋旁没有变电箱；其次，购房者要举证证明，变电箱的存在对购房合同的订立和房屋价格的确定产生了重大影响。而从司法实务经验来看，变电箱具有公益性，除非对购房者的出行、采光、生活居住产生了实质性影响，否则难以证明对“合同签订和房屋价格”产生了重大影响。

被法院认定有重大影响的常见情形如学区房、房屋结构、朝向发生改变等，对购房者的购买动机、生活居住产生了实质性影响。如果不能同时举证满足上述两个情形，那么主张合同解除被支持的可能性很低。

退一步来说，如果不能解除合同，那购房者是否可以主张违约责任？合同有约定的按约定，如果合同没有约定，购房者主张违约的难度很大。当然，如果小区内变电箱的设置靠近房屋，严重影响了通行和采光，可以考虑以侵权为由维权。

案例三

交房已十年，还未办得房产证

市民许先生：10年前，我在鱼峰区南环大道附近买的房子，到现在还没有得到房产证。不知道是什么原因，问过开发商，开发商以各种理由搪塞。交房后，开发商在什么期限内要为购房者办理房产证？房屋未能办理房产证的原因一般有哪些？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：具体以《商品房买卖合同》约定的办证时间为准。办证期限届满，开发商仍未能办理房产证的，可以追究其逾期办证的违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，如果合同未约定办证时间和违约责任，需看购房合同签订时的房屋状态：如果房屋尚在建，开发商应在交付房屋后90日内办理产权证；如果房屋已经竣工建成，则应在合同签订后90日内办理产权证；购房者可以已付房款总价为基数，按银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金。

未能办房产证的原因，一般有未经批准擅自变更规划建设、没有通过竣工验收、没有缴齐土地出让金、将项目抵押债务未清偿完毕、申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续情况。

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