商铺升温,投资市场渐热

叠彩万达建设进度非常快,成功将投资者的目光吸引到了城北。 金茂中心规划设计188米高,有望成为新区的地标性建筑。 汇金·时代广场的写字楼吸引了众多投资者出手。

楼市火爆,铺子何时熟? 调查

Text/记者 黎俊宏 Photo/方嘉

近日,桂林楼市传闻临桂某房企收购城北一大型商业项目,如此大举进军城北商业的举措不禁让人遐想。上半年,桂林房地产住宅销售持续火爆,而商业却始终不温不火。不过据业内人士表示,随着住宅产品供不应求,商业有可能迎来新的春天。

现象

投资升温,供应成交两极分化

7月,临桂金茂中心营销中心开放,推出30~1000平方米商铺,40~1400平方米写字楼,劲销6800万元引起楼市热议。无独有偶,临桂另一家主攻商业地产的房企,重金收购城北大型商业综合体。除了金茂中心以外,汇金·时代广场的商铺和写字楼,桂林奥林匹克花园的临街商铺也成为供应主力。从临桂开始,桂林商业地产的温度在慢慢回升。

上半年,桂林房地产市场住宅销售持续火爆,而商业市场终于在沉寂数月后赶上了火热的步伐。居桂林统计发现,目前桂林大概有14个楼盘有商铺在售,接下来荣和·林溪府、翡翠潮庭等楼盘也将推出商业投资产品。据悉,翡翠潮庭欲推出酒店公寓产品,但负责人称他们仍在考察市场,具体推出时间未定。而荣和·林溪府的商铺仍在预约状态,尚未确定开盘时间。

虽然商业市场看似百花齐放,其实在销售市场两极分化情况明显。一是供应区域的差别,商业产品基本集中在城北、临桂市场,七星、象山、秀峰商业投资可选择较少。由于临桂楼市火热,房价持续上涨,一定程度上带动了区域商业热销。而城北则有所不同,住宅供应迟迟跟不上,不少楼盘已将商业作为供应主力,如桂林恒大江湾下半年销售目标中,商业占比接近50%;联发·欣悦住宅库存不足500套,酒店式公寓、乾景广场商铺将接棒成为新的供应主力;此外,叠彩万达广场外立面即将完工,万达品牌的影响力将提升周边商业投资氛围。二是产品类型分布不均,市场上大型商业综合体产品供应减少,市区大部分商业供应为社区商业。三是销售情况两极分化,好的项目大家争着抢,一般的项目去化速度就比较慢,如彰泰·桃源居楼盘负责人告诉记者,项目商铺比较抢手,开盘当天就成交了八成。

探因

模式翻新,投资用途多样化

目前桂林的商业市场,已不再是以大型商业综合体为主导,商业形式也有所改变,投资模式更加多样化。不少开发商将社区商业规划成具有一定经营主题的商业街,面向不同的客群。而从单个项目来看,地段较好、价格适中或较低的商铺比较容易得到购房者认可,资深投资者陈先生分析,单价较低的商铺成本回收更快,如桂林万达城小镇东坊50平方米商铺,起价16000元/平方米,总价约80万元。记者走访市场发现,在万达商圈的商铺,位置较好的租金为3元/平方米·天,位置一般的也需要2元/平方米·天以上。即一套50平方米的万达城商铺,每个月期望租金为3000~4500元。

在临桂新区,商务写字楼投资崛起,金茂中心与汇金·时代广场的写字楼价格不高,均为“7”字头。金茂中心规划设计188米高,有望成为新区的地标性建筑。一般来说,地标型的写字楼回报率相对较高,如秀峰区十字街的写字楼,普遍价格达到2元/平方米·天。

彰泰旗下楼盘也对社区商业模式进行了调整,面对不同的投资群体,如悠山郡的社区商业规划成为农贸市场,满足业主与周边居民需求,填补区域空缺。不过,由于面积较大,开发商只考虑自持。

业内人士认为,电商销售对实体经济的打击几乎是全方位的,但却难以波及老百姓日常生活中批发、零售行业,因此这类专业市场的商铺仍有较大的市场空间。

此外,由品牌房企引入的带租约销售的形式仍然十分活跃,“品牌+收益保障”为投资者带来安全感。投资者梁女士认为,带租约的商铺,开发商在出售的同时也会经营商铺,这有利于给投资者带来稳定的收入回报。如联发·乾景广场带租约商铺,据项目负责人介绍,商铺的咨询量及销量都超出附近纯销售商铺的项目。

精准选择,吻合投资定位

记者走访发现,人们在投资商业地产时呈现了“内外有别”的一面:外地投资者倾向于购买后出租商铺的投资方式,本地投资者则会考虑经营问题,投资策略不一样,对商铺的选择也有所差异。林女士在彰泰·天街经营一家少儿用品门店,她说:“彰泰·天街经营少儿产品的门店不少,商场也是以亲子为主题,因此客群会更容易集中。”仅仅相隔一条街,桂林万达城商铺的情况则大为不同,商业规划为休闲旅游类专业街,投资者大多数是外地人和本地旅游产品连锁店。

此外,记者调查时发现,不少商业街出现一街兴旺一街惨淡的情况,部分商家告诉记者,他们在做投资选择时,还会考虑堪舆理论对商铺的兴旺的重大影响,在实际选铺中,龙头铺往往是投资者争抢的位置,旁边的商铺也是比较抢手的,部分投资者为了消费者人气,会跟风投资,难免会出现部分区域商铺无人问津。

业内人士称,投资商铺要对商铺的特点和趋势有一个全面的把握,尽可能选择和经营产品相吻合的主题商业项目,有利于以后的发展态势。

营销

营销给力,带动市场回归

见多了住宅营销脑洞大开,近期商铺营销也出现了不少新颖的形式。如位于大学城的雁山新城已经拥有不可复制的地段优势,但在暑假期间,每周活动不断,最近又推出小小商学院活动,吸引不同客群,增加商业人气,展现出开发商对运营的用心。

金茂中心在营销中心开放后,为了积累人气,延续火爆势头,带来了VR科技体验活动,科技感与时尚感为客户带来新奇体验。与此同时,这类高科技的活动,能够有效地展示开发商的品牌与实力,给予投资者信心。

从销售情况来看,频繁而有针对性的暖场活动也给商铺的销售带来一定的帮助。其中,彰泰·天街基本保持着每周举办亲子暖场活动的频率,每个月均举办大型活动。项目举办少儿钢琴大赛后,收获不少亲子人气,接下来又将携手映童会举办少儿才艺大赛。项目运营方整合各方资源导入,有利于商场的经营,保障投资者收益。如今项目开业商家的逐渐增多,商铺基本售罄。

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