地方税收政策宣传之一 公平公正确定交易计税价格 维护纳税人合法权益——河池市金城江区地方税务局负责人就５月１日起应用房地产评估技术加强城区存量房交易税收征管等问

 

近年来，随着城镇化战略的强力推进以及房地产市场的快速发展，存量房交易越来越频繁。存量房交易如何合理确定计税价格，已经成为社会关注的热点问题。就河池市中心城区如何应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管等问题，本报记者特采访了河池市金城江区地方税务局局长赵小冰，就此作出政策解答。

问：什么是存量房和存量房交易？

答：存量房是指房屋所有人购买或自建并取得所有权证书的房屋，俗称“二手房”。存量房交易，是指取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。存量房交易的一般程序分为：（一）由买卖双方当事人签订房屋买卖合同；（二）合同生效后，持相关证件及资料复印件和原件（审核后退回纳税人）向地税机关的办税服务窗口申报缴纳（减免）相关税款，申请开具完税或免税证明；（三）持地税机关开具的完税或免税证明，向房屋坐落地的房地产管理部门办理房屋权属转移登记（即“先税后证”）。

问：“应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作”的主要内容？

答：应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估计税工作），是指根据税法规定的计税原则，采用科学的估价方法，评估纳税人申报的存量房交易价格准确度，对申报价格明显偏低且无正当理由的，依照相关规定核定纳税人的应纳税额。

具体而言，它是指选择全国统一的存量房交易价格评估软件，开发本地化的应用系统（广西由自治区统一开发），将其应用于存量房交易的计税环节，对纳税人申报的存量房交易价格进行合理性评估，判断其申报价格是否真实，并进而核定计税价格。

存量房评估计税工作的核心目标，一是实现由计算机评估替代人工评估，二是实现评估价格与申报价格的比对，按尽可能接近市场的价格征收税款。

问：开展“存量房评估计税工作”的背景和意义是什么？

答：近年来，随着城镇化战略的强力推进以及房地产市场的快速发展，存量房交易越来越频繁。虽然金城江城区存量房交易市场还不是很发达，但是税务机关对存量房交易的税收征管，却不能完全适应存量房交易的市场发展形势。一方面交易双方签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象比较普遍，另一方面税务机关难以准确掌握纳税人交易价格。而税务机关根据《征管法》实施核定征税，其计税价格的确定却一直存在困难，一些地方以政府指导价做最低价控制，但政府指导价的调整，跟不上市场价格的变化；一些地方采用人工评估交易价格，但人工评估费时耗力，且经常发生争议。存量房交易如何合理确定计税价格，已经成为社会关注的热点问题。

2009年以来，财政部、国家税务总局多次发文，要求各地开展存量房评估工作。国务院2011年下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），明确提出“要加大应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同\’产生的税收漏洞”。2012年初年广西财政厅、地税局、住房和城乡建设厅、国土资源厅联合下发文件，要求在全区推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，要求全区必须在2012年7月1日前建成评税系统并投入使用。

开展此项工作，最重要的意义在于依托现代信息技术，比较科学合理地核定二手房交易的计税价格，实现税收公平，维护诚信纳税人的合法权益；同时，不用到市物价局价格认证中心进行价格评估，有利于提高行政效能、简化办事流程、方便人民群众，有利于营造依法、公平、和谐的税收环境，防范税收风险，更好的将国家房地产市场宏观调控的措施落到实处。

问：开展存量房评估计税工作的政策依据有哪些？

答：开展存量房评估计税工作，是税法赋予税务机关的职责，也是税务机关落实税法要求的必然选择。在现行税法体系中，明确授予税务机关有权开展存量房评估工作的法律、法规如下：

（一）《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

（二）《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

（三）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第一条规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

（四）《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

问：河池市中心城区存量房评估计税应用范围有哪些？工作何时开展？

答：存量房评估计税将从住房开始，逐步覆盖整个房地产交易市场（包括营业用房），现阶段河池市中心城区应用范围仅为存量住宅房屋交易；从201３年５月1日起，河池市中心城区全面推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，并由河池市金城江区地方税务局具体承办，组织城区的存量房评估计税系统的初始化和应用系统的信息采集、标准房的选择、基准价格的确定、修正系数的设置和计税方法的设置等工作。

问：在存量房交易评估计税时，以计算机评估代替人工评估有何优势？

答：运用计算机系统对存量房交易申报计税价格进行评估是指运用空间地理信息技术（GIS）等先进手段，依托房地产估价理论，引入特征价格模型，对各项价格影响因素进行全面、高效、精确的评定，达到存量房交易申报计税价格的自动、批量、科学评估，既可以最大限度地防止存量房交易双方低报、瞒报成交价格以逃避税收行为的发生，同时也避免了存量房交易申报计税价格评估工作中的人为干扰因素，确保评估结果的客观、公正。其优势主要体现在两个方面：

（一）计算机评估能够最大程度实现公平。计算机系统按照科学的评估模型自动开展评估，避免人为因素的影响，不仅可以实现评估结果的公平，并因为将计算机评估作为税收征管的必经流程，实现了程序的公平。

（二）计算机评估真正实现实时、高效。采用批量评估技术，计算机可以在几分钟完成一套房屋的评估，而人工评估一套房屋最少也要几个小时，效率之高不言而喻。同时，由于计算机采集、存储的大量市场信息，并且按照设定的评估模型自动运行，其评估的结果完全可以做到实时更新。不仅可以提高征管和办税效率，而且可以节省大量的人力、物力，减少了税收征管成本。

为提高计算机评估的准确性，房屋基础信息的采集基本做到按栋采集、按小区房屋类型确定标准房，最终系统可以做到“一房一价”核定计税。另外，采用的软件系统是由自治区地方税务局集中统一开发的，由自治区地方税务局统一管理、统一维护，各地不能修改，同时自治区地方税务局还制定了专门的评估流程，要求实时收集市场信息、及时调整基准价格，在房地产市场价格发生较大的波动时，可以按照设定的程序及时对房屋的计税价格进行符合市场行情的调整。

问：应用计算机评估存量房交易价格后纳税人还需要办理自行纳税申报吗？

答：需要。纳税申报是纳税人应当履行的义务。应用计算机评估存量房交易价格后，纳税人还是要主动申报成交价格，只是税务部门对每一笔存量房交易价格都要通过计算机进行评估，从而判断纳税人所申报的价格是否明显偏低。

对于申报价格高于评估价格，按申报价格计税；对于申报价格明显低于评估价格的，要求纳税人陈述、举证理由，有正当理由者，予以认可；无正当理由者，按照核定计税价格征税。

问：实施存量房评估工作后，纳税人如何办理存量房交易产权转移登记手续？

答：实施计税价格评估工作后，纳税人办理存量房交易产权转移登记手续的基本步骤是：

（一）税务机关纳税服务窗口受理交易双方的资料，进行资料核查。

（二）工作人员在系统里录入房屋所有权登记资料和交易资料，系统自动生成交易房产在交易时点的评估价值。

（三）系统自动将评估价格与纳税人申报价格进行比较，确定计税价格（如有异议，则转争议处理流程），开具纳税通知单。

（四）纳税人缴纳各项税费，地税机关纳税服务窗口向纳税人开具完税或免税凭证。

（五）纳税人凭地税机关纳税服务窗口向纳税人开具完税或免税凭证到房地产管理部门办理房屋所有权转移证书。

问：同一小区不同房屋评税价格是否一样？

答：不一样。评税系统实行一房一价。地方税务机关在进行基础价格采集的时候，将所有影响河池市房地产价格的因素进行采集，并进行建模量化。此次专业采集评估中考虑了十多种影响房屋价格的因素，如房屋结构、朝向、建成年份、所在楼层、顶层因素、相邻景观、临街状况、宽深比、容积率、浮动比例、建筑面积等。在系统进行计税价格核定的时候，系统会将这些因素进行综合计算之后得出每套房屋的具体计税参考价格。

问：实行存量房评估计税工作后会增加纳税人的税负吗？

答：纳税人税收负担的轻重是由计税依据和税率决定的。计税依据和税率是由税法明确规定，因此严格来说税法一经颁布，名义税负就相对固定。存量房评估计税工作不是税法的改变，而是管理手段的改变，实施存量房评估计税工作不会增加二手房交易税收的法定负担。

所以，对于诚信纳税人，存量房评估计税对其税负没有影响；但对少报、瞒报交易价格的人来讲，则肯定意味着多交钱。因此，实行存量房评估计税是对诚信纳税行为的一种肯定和保护，对少报、瞒报交易价格的行为是一种限制，有利于提高纳税的公平性。

问：纳税人对系统评估结果持有异议如何处理？

答：为解决存量房评估计税价格的争议问题，广西壮族自治区地方税务局建立了全区统一的价格争议处理机制。具体内容见《广西壮族自治区地方税务局关于存量房评估计税价格争议处理办法（试行）》。

存量房税收政策咨询服务电话：

河池市金城江区地方税务局办税服务厅

 

0778—2112366

 

 

 

（本报记者

 

韦立标

 

通讯员

 

林晨）

 

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