中国房地产的N个问号⑧房贷应该扮演什么角色

作者：李松

□本报记者 李松

“中国房地产的N个问号”第一篇见报后，一位熟悉的济南企业老总元旦夜里11点半发来短信，建议笔者参考一篇名为《调控再败 败在房贷》的文章。这几天看了一些关于房贷的新闻后，笔者发现房贷是谈中国房地产绕不开的对象。

该文作者是《第一财经日报》编委岳富涛。面对同事以7.1折拿到第二套房房贷，他在文中直言“来自银行系统光明正大的房贷，包括开发贷款和个人房贷，才是楼市火爆真正的源头”。

受其启发，个人认为有必要看看房贷在中国楼市及调控中所扮演的角色。

开发房产曾被指是“空手套白狼”的活儿，不仅建房甚至卖房等交由他人做，连资金中的很大一部分都是来自于银行、购房者的定金和预收款。单说银行贷款，据公开数据，2009年，开发商共获得资金5.7万亿元，其中直接从银行获得国内贷款1.13万亿元；而据国家统计局公布的去年前11个月数据，在开发商资金来源的63220亿元中，国内贷款为11245亿元，增长25.0%。去年是“史上最严厉调控”的一年，但开发商前11个月拿到的贷款基本等于2009年全年，看来银行对开发商的支持没有减弱。

再看个人房贷。早有一个说法，有的炒房者只付出很少自有资金，然后通过银行贷款握有多套房，发挥杠杆的放大作用，实现一本万利。2008年房价下跌时，该问题曾被暴露出来，深圳一度出现“断供潮”传闻。当时深圳首例房贷断供案备受关注。案中因断供而成为被告的业主，一是该房产贷款首付不及总价两成；二是其名下有5套房产。这是利用银行的钱炒房的最好说明。

为此，随后调控的一项重要内容是加强对房贷的控制。查询资料发现，在去年9月底的调控中，已把原首付款比例不得低于30%的面积由90平方米以上改成不分大小，所有地区第三套房及以上停贷，而4月份的调控措施中已把二套房贷首付提到50%，且利率不得低于基准利率的1.1倍。岳富涛的同事拿到7.1折，意味着政策执行已有“走样”个例。

恰巧，《新京报》6日的报道称，北京房贷利率再现7折优惠，虽然目前只是针对首套二手房，且只是“有望”在个别银行实现，但报道认为“个人房贷门槛降低”。而2010年11月初北京银监局曾要求首套房贷款利率优惠不得低于基准利率的0.85倍。这是否意味着“走样”不仅是个例？

岳富涛还认为，当前个人房贷的真实利率处于低位。2006年8月后，打完折后的利率为6.66%，去年10份第一次加息后，按7.1折算只有4.36%，“而这四五年也正是楼市最为火爆的时期”。

没有数据说明多少房贷被用来炒房，多少帮人住上房，但我们隐约可以看出房贷助涨房价的迹象，也可看出房贷可能并未成为调控的利器，“走样”的房贷反而有“放水”之嫌。

从另一则报道中则可以看出，房贷对真正需要的人帮助不够。《东方早报》4日报道称，浙江百余中低收入家庭因银行拒绝放贷而放弃房贴，有些甚至干脆自断“购房梦”，他们买的都是经适房或小户型的二手房。

一方面执行调控政策“走样”，另一方面“嫌贫爱富”，对真正需要住房者拒贷，房贷扮演的是什么角色？

银行当然有控制风险的理由。但恰恰深圳那位名下拥有5套房产的业主断供了，而我们可以猜想，好不容易买上房子的浙江百余中低收入家庭，不到万不得已是不会断供的。

如今有疑似好消息，即去年两次存贷利率加得比贷款利率多的不对称加息。之前，5年期以上个人按揭贷款打7折后利率为4.158%，而5年期存款利率仅为3.60%，银行有利可图；如今，上述两个数据分别为4.48%和4.55%，存款利率高于打折后的贷款利率，银行为此可能要亏本。中国社科院金融研究所研究员易宪容据此认为，银行对个人房贷规模扩张的冲动有可能会全面收缩。如此，房贷助涨房价的作用可能会减弱。“房奴”得多付利息，但如果房价能因此下降，算大账“房奴”可能是赚的。同时，我们希望，房贷对真正需要住房的人的帮助不要随之减弱，而是应该加强。这需要给银行配套政策。

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