中国房地产的N个问号地产股“复勇”底气从何而来

□李松

2011年沪深股市的第一个交易日，地产股大涨，第二个交易日，表现略强于大盘，完全不像是所处的行业正面临随时可能到来的调控。

在去年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新称“将坚定不移地加强房地产市场调控”，并称“时刻准备新的房地产调控招数”。紧接着，几乎所有去年出台了“限购令”的城市都宣布延续该政策。眼下，各界正纷纷猜测何时、何种调控政策将出台，其中包括争论已久的房产税。

在这样的背景下，新年首个交易日，房地产板块大涨4.74%，涨幅远大于沪综指的1.59%和深成指的2.05%。第二个交易日，房地产板块微跌0.1%，也小于两市跌幅。地产股复勇的底气从何而来？

地产股的表现，可以理解为是对楼市的反应。楼市的情况是，即使处于“史上最严厉调控”的2010年，最后两个月，很多地方的楼市突然火爆起来。近在身边，来自济南市城乡建设委员会透明售房网的数据显示，去年12月份，全市新建商品住宅成交2219套，环比11月份大涨20.4%，创下4月份以来新高。而盘点全年，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，销售均价达到10286.42元/平方米，同比上涨了23.98%。万科上月初宣布销售收入突破1000亿元，成为国内首家年销售额过千亿元的房企，当时引来了“房企狂欢”的声音。据说，不少房企去年提前完成了任务。

更重要的是，这体现了楼市对调控政策的反馈。调控没有达到预期的效果，折射出来的是中国房地产市场对调控有着不弱的“免疫力”。

其实，在去年两次调控过程中，这种“免疫力”已经有所显现。4月份，国家出台第一轮严厉的调控措施，地产股旋即进入一段时间的下跌。从4月初到5月中旬，房地产指数跌幅在30%左右，随后出现了一波反弹。体现到楼市上，4月份很多地方的商品房成交量突然下滑，随后反弹。据济南市城乡建设委员会透明售房网数据，4月份济南市新建商品房成交量大幅萎缩，仅成交1089套，此后逐渐稳步上升，除6月环比下降外，5、7、8、9等月份的月成交量均在1600套以上。这是否可以理解为，经过最初的“突袭”后市场“免疫力”在逐渐增强？

当年9月29日，国家出台第二轮调控措施，出人意料的是，从9月30日，地产股却迎来了一波强势上涨，到11月初，房地产板块的涨幅在20%左右。当然，彼时大盘也在强势上涨，但到底是大盘上涨拉动房地产板块上涨，还是反过来，不好说。体现到楼市上，济南10月2148套的成交量，创下了自2009年12月至当时的最高值。全国数据与济南略有差异。对比国家统计局先后公布的数据，去年9月份，全国商品房销售面积为10446万平方米，10月份下降到9278万平方米，但11月份迅速反弹到10113万平方米。因此，当时有声音称，调控的威力相比第一次已有所减弱，有效期则大大缩短。

有证券业人士认为，4日地产股爆发是“修复行情”，这或许有道理，且爆发只是股票在众多因素作用下的表现，股票不能完全代表企业实体，地产股可能接着就会下跌。但这是否还意味着，市场对预期中的调控已经没有了去年第一轮调控出台时的恐惧感？

同时，其中或许还有市场对“招数已穷”的预判。多轮调控下来，房贷利率等市场手段用了，“限购令”等行政手段用了，需求上做功课了，土地上下气力了，政策的“池子”里到底还有多少、何种招数？威力能比前几次大多少？

不赞成把房企搞得没法活，这不是调控的目的，调控的目的应该是房企活得好，人们买得起房。但此时不拿出有效措施来，前面的调控有可能仅仅是让房地产市场提高“免疫力”，调控前功尽弃、无功而返。

考验决心和智慧的时候到了。

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