山东蓝石置地集团有限公司董事长张岷调控是要让地产行业健康发展

作者：王治国综合整理)

本次论坛中，联合主办方山东蓝石置地集团有限公司董事长张岷认为，国家当前政策的基本前提一定不是要让房地产行业“死掉”，而是要让这个行业健康发展。“不管什么时候，把产品做好一定是正确的选择。”

张岷表示，2011年对于房地产行业来说是特殊的一年，是名副其实的政策年。受国家年初颁布的“新国八条”政策的影响，中国的房地产业在2011年里确实受到了严峻的考验，房地产开发企业原本就是比较重视政策的一个群体，但从来没有像今年这样，开发商不仅认真研究行业政策，还认真分析国际国内的经济形势，认真看各种权威的解读。“2011年对于中国房地产行业来说是充满挑战与考验的一年，这一年楼市面对的调控力度之大，调控周期之长，市场受影响之重都是始料未及的。”

张岷认为政府当前的政策一定不是要让房地产行业死掉，而是要让这个行业健康发展起来。就济南楼市情况来说，在全国的限购城市中的房地产市场发展状况是相对健康的，“至少是中等之上的健康程度”，因为济南的市场从来就不是以投机为主，除去以前的单位福利房之外，济南的家庭拥有两套以上商品住房的并不多。张岷说：“如果调控一直持续，如果在政策的叠加和持续中造成所谓的崩盘，那么这个城市一定不是济南。”

在谈到自身企业情况时，张岷介绍说，山东蓝石置地在2011年发展较为平稳，这与蓝石置地相对保守的经营策略相关，企业没有铺开很长的战线，没有盲目地扩张，所以资金压力较小，但在今年还是相对放慢了对蓝石?大溪地项目的开发节奏，腾出来的精力放在了一些细节的填补上。“我一直在公司内部说，政策不是你们所能左右的，干好自己的活，不管什么时候，把产品做好一定是正确的选择。”

张岷说：“房地产企业的当家人要看清自己企业在济南同行业中处于一个什么样的水平，起码要做到中等以上的健康程度，并努力往前面站，而这实际上也是我们积极的企业当家人现在唯一能做的事。”张岷认为，面对当前的市场形势，企业一定不要存有一种“赌”的心态，企业至少要做好调控还要持续一年的准备。目前有些企业认为明年6月份会出现所谓的转机，因此将所有的财务安排都以明年6月为底线，张岷认为并不安全。

张岷表示，在此之前，房地产行业已经经历了十年“疯涨”，其盈利模式基本依靠房价上涨，是毫无风险的模式。按照地产圈内人现在经常说到的“上下半场”的比喻，房地产行业的上半场已经结束了，对于济南本土房地产开发企业来说，尤其是规模不是很大的企业在“上半场”结束后需要进行哪些准备，以便在“下半场”时还能出现在场上，的确是值得每一位本土房企当家人深思和探讨的问题。（本刊记者戈冉宁综合整理）

对话一：房地产业该怎样延续辉煌？

著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮

房地产业还可以辉煌20年，不等于所有的开发商都能“活下去”。要想这个产业整体辉煌就得不断地优胜劣汰，群体的素质才能提高。这是一个残酷的事实，就像大鸟抚育小鸟，大鸟觅食回来，会刻意地只喂给强壮的小鸟，病弱的小鸟只能饿死。就需求而言，城市居民家庭正在群体性、规模性地进入改善期，下一步还要向舒适型发展。而且，目前市场浓厚的观望气氛是由于前期有大量的提前消费，但从更长的时间来看，居民购房消费的量是一个常数，消费还会继续。同时，没有任何一个房地产市场会在城市建设投入不断增加，基础设施建设不断完善的背景下出现下滑。

山东蓝石置地集团有限公司董事长 张岷

我是本土房企，我有山东人的地域情节。我觉得开发商之间的关系应该是合作，而不是竞争。但是城市之间的竞争是很激烈的，这种竞争要高于房地产行业的竞争。我们是济南的房地产开发企业，我们有责任为济南的城市发展做出贡献，如果济南这个城市落后了，我们开发商再谈自己的抱负，那就是空谈。济南这个城市有过辉煌，也有过平淡，这是由很多因素造成的。现在正在实现跨跃式发展，我希望地产人一定要有这种意识，共同努力。相信在济南城市创造辉煌的过程中，济南的房地产行业也将再创辉煌。

济南绿地泉景地产股份有限公司董事长总经理 刘民

对于房企如何健康持续的发展，我的理解是要练好内功，做好品牌，负好责任。练好内功，保证管理不出纰漏，保证把品牌做好，保证严把质量关，保证把成本控制好。做好品牌，在地产开发中品牌是第一位的，只有品牌好了成本的控制才有意义。负好责任，不但要提供好的产品给购房者，更要对社会、国家、员工、股东负责。从大趋势来看，济南这几年持续投入，以促进东部提升、西部崛起。相信济南房子的含金量、增值的可能性会优于其他的城市，至于目前的楼市低迷，这只会是一个过程而已。

中国重型汽车集团房地产开发公司总经理 杨斌

房地产和其他行业相比，淘汰率并不高。大家之所以感觉到艰难，很大程度上是房企在运作的过程中发生了和企业不匹配的一些情况。比如，在房地产开发比较热的时候投资规模太大，超出了企业自身的承载能力。所以说政策稍微有一点儿风吹草动我们就感觉到艰难，感觉到冬天来了。实际上，成功的房企应该无论遇到什么样的政策调整，都可以从容应对。中国在发展，中国的房地产业不可能不发展，这个进程不是哪一个人可以阻挡的，我们只要把企业自身的功夫做到家，就会在市场上经受住考验。

济南华强广场置业有限公司总经理 王晓飞

没有不赚钱的行业，只有不赚钱的企业。我们回想一下，在1992年，海南的房地产市场就很惨淡，到处都是烂尾楼。但在那个年代，诞生了王石、潘石屹等优秀的房地产企业家。在过去，有人说房地产是随便搭个草台班子，懂不懂建筑都不要紧，只要有资金，有胆识就能够做房地产。但随着房地产行业的发展，到了国家调控如此严峻的今天，仍然单纯依靠资金、胆识，竞争优势就不再那么明显了。下一步的竞争格局里面，除了要懂建筑、产品设计和成本控制的知识外，房企还需要拥有别人无法与其竞争的优势，才能在楼市中生存。

对话二：商业地产真的是避风港？

全国工商联房地产商会专家委员会委员、三益中国院长 高栋

商业地产是蛋糕还是毒物？举两个例子，上海恒隆港汇广场项目，每年的租金是4.3亿元，简直是天上掉下来的蛋糕。而在内蒙古一个城市的一条街上，有16个商业地产项目，而那个城市总人口才80多万，那这些商业地产项目肯定是毒药。而在当前的市场形势下，很多做住宅的开发商计划要涉足商业地产，我觉得是可以的。但首先开发商要明确他对商业地产的认知；第二，他要确定能不能做好这个产品；第三，要看他是否具备整合的能力，商业地产对整合能力的要求是非常高的。

山东蓝石置地集团有限公司董事长 张岷

现在有一种趋势，就是大家认为住宅被调控了，所以都去做商业地产。但我认为，对于某些房企来说，商业地产并不是避风港，因为它们没有完善的规模，没有金融资本的支持，没有金融工具的利用，没有一个品牌资源的整合能力。而商业地产和住宅最大的区别是住宅可以很容易去学习，或者是只要下了满腔热血，请最好的工人就可以做最好的项目。但对商业地产而言，建成了以后才是真正的开始，运营价值才是商业地产的真正价值。

济南华强广场置业有限公司总经理 王晓飞

关于商业地产是否是“避风港”，我觉得这要取决于开发商对市场的掌控能力。一次成功的商业地产开发，不但需要开发商有很清晰的规划思路，更要掌控众多的资源。华强进入的商业地产领域，目前还仅局限于电子类产品大卖场，主要原因就是因为华强具有此类客户资源和品牌优势。正因为华强在电子行业里面有多年的经验和丰富的客户资源，因此在项目设计中，虽然没有在招商之前就设计完了，但是设计基本上是符合客户需求的。假如让华强去开发恒隆那样的商业地产，也许10年，20年以后会有可能，但在目前华强是绝不会去做的。

济南瑞丰投资有限公司总经理 阮伟华

如果说涉足住宅地产只有多赚一点儿还是少赚一点儿的问题，那么如果贸然进入商业地产的话就是生或死的问题――― 要么生得很好，要么死得很惨。目前，住宅地产的形势在往下走，很多大牌的公司都开始进军商业地产。我觉得商业地产里面的门道很多。最关键的是，如果大家进军商业地产的话，你必须要抓住你最擅长的去做，其他的只是略加辅助就可以了。比如，我最擅长开发休闲娱乐业类的商业地产，那我就一定不会去开发百货类商业地产，而休闲娱乐业类的客户也会成为我下一个项目的潜在客户。

山东启德置业有限公司总经理 刘声元

我认为商业地产是一个城市经济增长的引擎，商业地产所承载的商业经济是支撑整个区域经济发展的重要一环。我对商业地产的生命力和前景还是非常看好的，特别是在济南呈现高速发展的今天，区域功能定位愈发明晰，这将是商业地产发展强有力的支撑。我认为商业地产不只是百货零售，还包括娱乐、办公、休闲等，这就是我们所说的城市综合体。目前商业物业的档次，以及人们的需求品位都在不断地提升，这也给了商业地产极大的发展空间。

(本刊记者王治国综合整理)

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