2011十大地产政策

“新国八条”力度空前

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。

主要内容包括：1.二套房房贷首付比例提高至60%。2.对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。3.本地二套房和外地一套房家庭将停购。4.商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。5.囤地捂盘房企停发股票债券停贷。6.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。7.在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。8.坚持和强化舆论引导。

点评：力度空前，没有最严，只有更严。2010年的第一轮楼市调控曾被称为史上最严厉的楼市调控政策。但看到2011版的“新国八条”，第一反应是：严！严厉程度超预期。

“限购令”强势出击

按照“新国八条”的规定，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。按照住建部要求，2011上半年全国已有35个城市出台了“限购令”。除了一个城市由于已出台房产税试点，没有出台“限购令”外，其他被要求的城市都已出台“限购令”。

北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄等城市，已出台包括“限购令”在内的“新国八条”地方细则。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过 1年不同，北京设定为5年，北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。其他城市“限购令”也各有特点。

点评：“限购令”向二、三线城市蔓延等状况无不彰显着管理层抑制不合理需求的用意和坚决控制房价的决心，本次调控政策再次延续了“压制需求”的特色。如果说“房价控制目标”是政府在“价”上控制的话，那么“限购令”则是典型的“量”的控制，进而构成“量价”齐发。

保障房签订“军令状"

在2月24日举行的全国保障性安居工程工作会议上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。2011年全国将建设城镇保障性住房1000万套，比2010年增加70%多，改造农村危房150万户以上。

国务院有关部门要求，在签订目标责任书以后，各地要早谋划、早动手，尽快将任务落实到具体项目，并尽快落实资金和土地。2011年计划建设的项目，要尽早开工，最迟在11月底前要全部开工建设。同时在保证工程质量的前提下，要加快进度，确保2011年基本建成500万套以上。从各地签订责任书的内容看，为适应我国城镇化快速发展阶段住房问题的特点，今后公租房将成为保障性住房发展的重点。

点评：2011年全国将建保障房1000万套，业界称房价疯涨将得到有效遏制。近几年保障房供应主要集中在经适房和限价房上面，保障房尽管有所增长，但远远无法满足市场需求，此次大规模开发公共租赁房正是为了满足更多低收入家庭的需求。

商品房销售明码标价

为规范房地产市场秩序，3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自5月1日起施行。

点评：此次发改委出台的规定与此前调控最大的不同是不像以往通过房管部门进行管理，而是通过物价部门对房屋销售进行监管和控制。对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格纠纷时，又多了一条投诉渠道，对于捂盘惜售、肆意涨价行为将起到积极抑制作用。

完善土地招拍挂制度

5月12日，国土资源部宣布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》印发。《意见》要求，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。《意见》明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。《意见》肯定了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策。《意见》要求，完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。

点评：土地招拍挂自从实行以来，对改变原先的暗箱操作交易起到了很关键的作用。但“价高者得”的模式也客观上推高了土地的价格，相信通过完善相关制度，招拍挂仍然会是土地转让的重要方式。

预防土地交易异常

5月30日，国土部向各省、市、区国土部门下发函件，要求需上报异常交易地块的城市范围，扩大到全国所有县级及以上城市。国土部要求，如果发现异常地块，各地要在成交确认书签订后的 2个工作日内，填写上报。各县级国土部门还要对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的“异常”地块要在6月30日前补充上报。国土部对于“异常”地块的处理意见是：“如果发现出让过程中有违反规定的地方，会要求地方解除土地出让合同，甚至在土地出让还没有完成的情况下，会直接叫停一些地块的出让。”

点评：“此次细化到县级及以上城市”是对之前政策的细化。目前中小城市的地价情况还是比较正常的，此次监测的细化，是一种预防性的措施，主要预防因房地产投资转移、三四线城市出现非理性地价上涨的情况。

保障房系列规定

4月2日，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求央企要积极争取地方支持，通过多种途径参与保障性住房开发建设；5月6日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》，明确今年全国土地利用计划要突出重点，对保障房用地要应保尽保；5月19日，国土资源部下发了《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，《通知》明确，严格控制保障性安居工程建设标准，以有限的土地资源增加住房有效供应；6月9日，住房城乡建设部要求各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。

点评：在保障房建设上，相关管理部门在各个方面制定和出台了一系列限制和鼓励性规定，意在使“居者有其屋”和“经济适用”，但绝非不要质量。并且从多个方面保障保障房建设能按照既定计划严格执行，以达到解决中低收入家庭住房困难问题。

加强房地产经纪管理

7月11日，住建部和国家发改委公布了《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。根据两部委的通知要求，各地要加强房地产中介机构的管理；加强商品房预（销）售行为监管；建立规范化日常动态监督管理机制；严格落实监督检查责任。依法严处未经备案从事房地产中介业务、提供或者代办虚假证明材料、协助买卖双方签订“阴阳合同”等违法违规行为。

点评：该通知旨在坚决制止和查处房地产经纪违法违规行为，配合调控政策的落实。为下一步做好集中专项整治经纪机构提供了详细的政策指导。

“新国五条”坚定调控

7月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析了房地产市场形势。会议认为，房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

点评：该次会议主要是分析当时的房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。目的是防止在调控出现初步效果的时候出现放松的情况，警惕房价出现反弹。

加强农村土地管理

为进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，11月9日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(以下简称《意见》)，对农村集体土地确权登记发证的范围、主体、政策依据、技术手段和标准等做出了详细规定。《意见》中明确要求“小产权房”等违法用地不得登记发证。《意见》要求严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

点评：加快农村集体土地登记确权发证工作，是中央从夯实农业农村发展基础、促进城乡统筹发展和农村社会和谐稳定的高度，做出的重要决策。这项工作涉及广大农民切身利益，对农村经济社会发展影响巨大而深远。重点强调小产权房不得发证，说明小产权房要想合法化仍然很遥远。

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