新合同配套啥时建好将写进购房合同

□本报记者 张晓莉

6月19日，全国新版 《商品房买卖合同示范文本》 培训在济南举行。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在济南市房管局视察时表示，新版合同示范文本与2000年版本相比，改动很大，新增不少内容。中国房地产产权产籍和测量委员会秘书长赵鑫明向记者详解了新版合同文本。

据介绍，此次培训结束后，各地将根据示范文本中的内容，就各地目前的新建商品房合同文本进行调整。据悉，此次文本更新并非强制性措施，各地在实施的时间节点上，有一定的自主性。变化预售和现售将分别有示范文本

问题：2000年，国家修订了购房合同示范文本，14年来没有任何改动。旧版《商品房买卖合同示范文本》未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。

变化：新修订的合同示范文本分为《商品房买卖合同示范文本（预售）》和《商品房买卖合同示范文本（现售）》两个文本。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同分成了两种版本，分别进行规范。

记者发现，新版购房合同与预售制度改革关系密切。新版合同“商品房基本状况”中，增加“预售依据”一栏，注明该商品房由哪个单位批准预售，以及预售许可证号等，还新增房屋抵押情况、房屋权利情况。业内人士指出，这些措施，可以完善现在的预售制度，防止开发商把已卖给购房者的房子违规抵押给银行或者担保公司。

此外，目前小区建设中，房企普遍会设置项目公司，项目开发完后有些公司就注销了，这往往会导致维权无门。新示范文本规定，项目公司开发时，要找独立的法人主体进行担保，谁出资谁担保，确保小区后期维修等事宜有人负责。

变化 泄露购房者信息开发商要担责

问题：房子刚买完，装修公司的电话就来个不停，买房造成的信息泄露令不少业主苦不堪言。

变化：“新文本要保证业主信息安全，开发商泄露购房者信息，要承担责任，合同中都有明确规定。”赵鑫明说。对此，新版购房合同进行了规定，增加了买受人信息保密条款，明确开发商对购房者信息负有保密义务。新版住房合同首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”。日后，如果再遭遇信息泄露，购房者可以起诉开发商侵权。

变化公共配套交付时间必须写进合同

问题：完善的配套已成为吸引购房者的一大法宝，但现实中，不少业主遇到之前承诺过的公共绿地、名牌学校不是未建就是“缩水”的情况。旧版合同对公共服务及其他配套设施的标准没有明示，业主在签约时若忽视相关约定，开发商交房时公共服务及其他配套设施未建成，无需承担违约责任。

变化：新版《商品房买卖合同示范文本》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。变化先验房再收房不得设前提条件

问题：现在多数新房交付时是“先收房再验房”。业主先签字后验房发现问题，却难以解决。

变化：新版购房合同对此进行了规定：在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。业内人士认为，这一条款可使购房者能尽早了解到房屋是否存在质量问题，以便及时维权。如果是商品房地基基础和主体结构存在质量问题，购房者有权解除合同和要求开发商赔偿损失。

新版购房合同除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。

变化开发商须承诺不存在“一房多卖”

赵鑫明介绍，新版购房合同中体现了契约精神，对开发商的虚假宣传和虚假信息售房有了明确的违约规定。

例如对“一房两卖”、“一房多卖”等问题，相比旧的文本，新版合同示范文本增加了“房屋权利状况承诺”一条，明确出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、“限制转让”等作出承诺，并列出其他可自行约定的情况，而买房人则承诺使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。

赵鑫明解释说，“写到合同里，一旦出现了一房两卖的纠纷，法院将根据合同约定，很容易作出判决，大大降低了购房者的诉讼和维权成本。”

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