公共区域使用该谁说了算?

□记者肖芳报道＜商铺门前的上下台阶处,也被划为停车位,引起商户们的不满。■贴近民生看服务

□本报记者肖芳

“商铺门口被划成停车位,行人、车辆进出的通道被堵死,这不等于掐断了我们做生意的活路吗!”近期,济南市馆驿街新区多位商铺业主向本报编辑部反映,称该小区物业管理部门未经过业主同意,“擅自”将小区外围的商铺门前的部分公用区域,划成停车位以备出租。业主们认为,这将“严重影响店铺生意”。就此,记者赶赴现场进行调查。

商铺:门前划车位影响经营

馆驿街新区,位于济南市馆驿街以南,是济南市2010年回迁入住的棚改安置片区,目前是市区内较为繁华的地段。紧靠馆驿街的,是该小区的1、2、3、4号住宅楼。这4栋楼面北临街的一楼,是几十家底商店铺。这些店铺业主多为回迁户,多数已在此经营了四五年,主要是从事餐饮、超市、旅馆、酒水等行业。

今年11月19日,每家商铺都收到了一份来自“馆驿街新区物业服务中心”的通知,称“外铺车位改造基本完成,拟于本月底前启用”,要求有停车需要的业主到物业办公室登记,择期以抓阄形式决定车位号。

这份通知,让商铺业主们大为“震惊”。据一家商铺的业主刘先生介绍,商铺门前的部分空置区域,一开始就用路砖铺设了一些停车位,但它们并不属于任何人专用。“小区业主、商铺顾客,一般都是按照先来后到、就近停靠的原则停车。”

刘先生和其他业主均认为,如果物业将这些车位出租给固定的业主长期使用,“客人来了没地儿停车,运货车也无法停靠,商铺的生意尤其是餐饮行业的生意就没法继续做下去了。”

记者在现场看到,这些商铺门前的空置区域,是一片高出馆驿街路面约1米的高台。东西两头以及与馆驿街连通之处,均为砖砌台阶,机动车、非机动车均无法进出。仅在中间的小区门口处,留有坡形通道,供车辆出入。现在,坡道入口处,已经安装了道闸起落杆和智能刷卡机。

商铺业主们表示,一旦道闸起落杆和刷卡机启用,这些商铺所在的位置,就变成了一个半封闭的高台停车场,没有停车位的车辆将无法进出,电动车、自行车无法进入,行人需要穿过一辆辆停放的车辆才能到达店铺。业主们认为,这将导致该区域人流量大幅下降,店铺生意难以为继。

物业:平衡全体业主的利益

已经免费使用了多年的公共区域,为何突然要划成停车场?

馆驿街新区物业办公室相关负责人回应称,将商铺门前的空置区域划为停车位,是“综合考虑小区全体业主的利益”后作出的决定。由于馆驿街新区内私家车数量不断增加,停车难的现象“相当突出”。为解决这一问题,物业“平衡全体业主利益”,决定将外围商铺门前的公共区域改造成停车位,全体业主抓阄选择车位后有偿使用。

该负责人表示,商铺门前范围属于公共区域,归小区全体业主所有,划分停车位后的经营收入,主要用于停车场的日常管理、维护等其它物业服务,物业服务企业将只提取约20%的物业管理服务费。

对于商铺业主反映影响经营一事,该负责人承认,划分停车位的确可能会影响到部分商铺的生意,因为“有的商铺需要给客人预留车位,有的商铺进货、出货需要临时停车。”对于这些问题,物业将“充分倾听、收集商铺业主们的意见”,共同商讨解决方案。“原则上先看商铺的需求”,可以考虑预留部分商铺专用车位,“平衡照顾商户的利益”,剩余车位再通过抓阄分配。

对此,商铺业主们并不满意。他们坚持认为,道闸起落杆和刷卡进出系统应该拆除,上下台阶处阻挡顾客通行的停车位也必须取消。“只有开放式的商业经营区域,才能聚集人气儿。如果封闭起来,商铺就没了活路。”

公共区域使用需业主同意

那么,对于这些底商门前的区域,物业是否有权划分停车位并有偿分配使用?

记者咨询多位律师得知,物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础。对于小区楼下商铺门前的车位,首先要弄清是市政用地,还是小区规划内的用地,这直接决定了其所有权权属。不同的权属,应该依法区别对待。

如果商铺门前区域属于小区规划用地,而非市政道路,则停车位的归属问题应当判断其是否属小区公共配套设施；若商铺门前的区域,没有规划为小区公共用地,则停车位属于开发商,开发商有权在销售时对停车位进行处理。

如果在规划时已经将其作为小区公共配套设施,且已经将其面积全部分摊到业主房屋之中,那么这些停车位应当属于全体业主所有,收益权归全体业主。根据《物权法》第74条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有。

根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等相关规定,物业服务企业确需改变共用设施用途的,应当提请全体业主或业主大会讨论决定。

当然,如果商铺门前区域不属于小区规划范围,而属于社会公共资源,则停车位的划分应当由政府相关部门依法实施,任何单位和个人不得私自占用、圈占。

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