政策与价格双管齐下 楼市十月回暖不容易

点击查看原图从今年的金三银四开始，弱节点化成了省城楼市的一个新表现。以往市场展现高热度的节点，在今年却特别的弱。金九银十的概念也逐渐被淡化，低迷的金九让房地产蒙上了一层阴影。随着政策效力的逐渐挥发，以及开发企业在销售上运用的多重手段，省城楼市在10月底的时候竟呈现了回暖的迹象，在政策与价格的双重刺激下，楼市止跌回暖，在目前的市场背景下，这种表现更多的是能鼓舞人心。本刊记者马妍

刚需始终支撑着市场

刚需购买依然是济南楼市的主基调，记者走访过多个在售楼盘，楼盘负责人称：刚需依然是目前市场的主要购买力，楼市投机的水分已经几近榨干。而他所在楼盘的购买者多数为80后，购房也多为结婚所用。

济南目前在售的楼盘数量大致在130个，其中刚需楼盘的数量接近7成，刚需供给的增多也就让刚需族们的选择多了起来，刚需的市场需求不会因为外界干扰而消失，只会在购买时间上出现延迟。根据国人的消费习惯来看，年底购房的意愿要远远高于年初购房的意愿，很多家庭都是参考了一年之后才决定出手，而部分楼盘为了能促进销售、减轻库存，政策的优惠力度上也会比较大，所以很多市场刚需选择在第四季度出手购房。刚需的购买，是楼盘回暖的主要推手。

记者粗略的统计了一下，10月份有6成购房者的选购面积为100平米以下，4成为100平米以上的。低总价促进了市民们购买大面积的房子，刚改型购房者成了市场向好的又一有利因素。

政策效力刚刚显露

从最新的市场表现来看，由于限购政策的取消和“央四条”政策的出台、年底房企业绩指标等多重因素的结合下，楼市年末将会有翘尾的表现。从全国范围来看，国内多个城市在第四季度的销售上出现了回暖的迹象，成交量方面环比有所提升，很多城市的楼盘库存去化率也在提高，有专家分析，按照目前这种节奏来看，年底市场或会出现“翘尾”走势。

限购取消和“央四条”的政策颁布，并没有在第一时间引发出市场反应，政策从颁布、到落地实施、到市场反馈总是会有个时间差。从7月份的限购解除，到后来9月份的“央四条”颁布，市场仅出现了昙花一现的反应，直到10月中旬开始，政策效力才逐渐发挥，使得市场表现稍微有所好转。

很多民众并不了解楼市政策的主要意义，他们很难迅速的了解和掌握政策的意图，总是要等到政策氛围发酵过后，才会有出手购房的打算。在多重政策的效果累加下，市场才出现回暖的势头，但并不能就说市场已经好转了，只不过是政策效果才刚有所表现而已。

降价成为市场回暖有力支撑

价格是市场冷暖的温度计，从步入2014年开始，省城楼盘的售价逐月创出新低，以往济南二环内难以看到8千元以下的房子，但是现在二环内却有5千元区间的房子在销售，而且是现房。那种在一线城市才会见到的大幅度降价，已经落地济南了，并且降价力度跟一线城市相比一点都不手软。

前不久在济南东部一楼盘，将开盘价格定在了6千元区间，在市场低迷的背景下，该楼盘在当天创造了成交400多套的闪亮成绩单，有业内人士称，6千元的区间在他看来可能连成本都不够，真难以想象楼盘会出这种价格。

无独有偶，楼盘降价已经不是个体行为，随着市场的冷却已经逐渐转为群体行为，难免会出现恶意降价的行为。为了促进销售，在较短的时间内，楼盘的销售价格来了个“大跳水”，每平米降了几百元甚至上千元，降价幅度之大令人咋舌。相比恶意降价来说，开发商急于回笼资金想必也是楼盘降价的一个主要原因。临近年末，很多企业都急于完成任务、快速回笼资金，于是纷纷跳下降价的水池，在市场上掀起一番涟漪。

大年除夕在2015年的2月份，这也是市场上最为冷清的销售季。新年的第一个季度几乎是很多行业的休憩季，过完春节之后，市民的消费意愿降至最低，所以很多房企都想在第四季度时充分发掘购房潜力，争取在年前达成成交。这一因素，也成为了市场回暖的一个有利因素。

楼盘线下活动提升人气

现在的楼盘活动与以往的内容相比，已经越发宽泛了。只要是社会热点、只要能吸引人气就可以往楼盘上、项目上靠拢。比如相亲会、车展、广场舞、美食街等都纷纷上阵。其实很多线下活动成了多数楼盘的无奈之举，楼盘缺乏人气、售楼处冷冷清清，所以只能在周末时候借助点人气，来烘热卖场。很多开发企业每到周末便会挖空心思的想出各种吸引人到访的活动，过去仅局限于业主，现在只要市民想来都可以进行参与。

不少楼盘每周都做活动，到场人数多过百人，虽然对于销售产生的效果并不明显，但开发企业对周末的楼盘暖场活动也不敢怠慢，毕竟在市场不好的情况下，谁也不敢轻易放弃某个宣传渠道。省城多个楼盘的轮番热场，也逐渐暖热了这个市场，加上市场上的其他利好因素，就有不少购房者选择了出手。

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