市住房保障管理局住房维修资金管理中心积极打造国内一流的维修资金管理平台管好住房“养老金”百姓修房不作难□本报记者 刘文忠

上门指导建账打造文明窗口业主自治管理平台通过鉴定面对面为群众提供咨询服务

省直房改房维修资金在济实现属地化管理，全国首例；

自主研发的济南业主自治管理平台顺利通过科技成果鉴定，获得2014年山东建设技术创新优秀成果奖三等奖，国内领先；

大力开展市级房改房维修资金指导建账工作，将绝大部分已售公房维修资金解冻盘活，创新服务成效走在全国前列；

在省内首家建立涉及维修工程施工、监理、造价咨询等住房维修资金专业服务机构名录，制定实施应急支用绿色通道等便民举措，整合维修服务热线，统一维修服务标准及服务承诺，构建起覆盖全市的应急维修服务体系，百姓点赞。

获批成立4年多、正式运转两年多的市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心（以下简称资金中心），以创新加实干打造出了国内一流的维修资金管理平台，也为济南市住房保障和房产管理系统塑造了一个新的服务品牌。

资金中心也因此被评为“全国物业维修资金规

范化管理先进单位”、市级文明单

位，获得济南市

“五一劳动奖

状”、“五一劳

动奖章”。A【全国首例】

省直房改房维修资金

如今交给济南管理

案例

二环东路3362号1号楼是山东省医疗器械公司的职工宿舍，建于上个世纪90年代初。历经20多年的风吹日晒雨淋，加上疏于维护，楼内各单元的铸铁排污管道早已严重锈蚀，不少低层住户家中出现了污水渗漏现象，日常生活受到极大影响。

因经营状况欠佳，房屋原产权单位无力为职工更换或维修下水管道，一些渗漏较为严重的家庭，只能自掏腰包找人临时处理一下，没过多长时间管道渗漏越发厉害。

今年上半年，住户代表找到资金中心咨询维修资金使用问题，考虑到原产权单位相关工作人员年龄较高，对业务也不太熟悉，资金中心派专人上门提供服务，帮助完善手续、提交申请，并第一时间拨付维修资金，帮助顺利更换了管道，让住户们又过上了正常的生活。

●背景

山东省医疗器械公司是省直房改房维修资金移交济南实行属地化管理以来，首批利用维修资金维修职工宿舍公共部位、公共设施设备的单位之一。截至目前，驻济省直单位中，已有近90个单位完成维修资金使用备案，已拨付维修资金近30笔，金额近90万元。

记者了解到，自1997年房改以来，驻济600余个省直单位、省属高校以及中央驻济单位的12.7万余套公房参加了省直房改，这些单位宿舍房龄大多在20年以上，部分房屋因年久失修，出现漏雨、下水管道破裂、堵塞等现象，职工需要使用维修资金，却不知道自己的楼房有没有维修资金，也不知道如何申请，找谁申请。

既要解决职工的燃眉之急，又要减轻机关企事业单位的负担，同时避免房改房维修资金被闲置，利用济南已有的住房维修资金管理机构，实现省直房改房维修资金的属地化管理，是最方便最合适也最有效的解决思路。

按照省、市领导的要求，在市住房保障管理局大力支持下，资金中心与省级机关事务管理局、省财政厅、省住建厅的工作人员组成专门工作班子，全面落实省直房改房维修资金移交工作。

据介绍，省直房改房维修资金涉及589家单位，至少11万户居民，涉及资金约3.59亿元。经过大半年的努力，530余家符合按幢、按户设账条件的单位全部完成了建账工作，并按济南市房改房最低维修资金标准计算出了各楼幢维修资金实际数额及缺口，约3.17亿元维修资金全部划转到指定账户，驻济省直单位已售公房维修资金属地化管理顺利实现，不仅在全国开了先河，也为其他省市解决类似问题提供了可供借鉴的经验。

与此同时，资金中心积极拓宽思路，为省直单位专门开设了维修资金服务窗口，并设立专线，全面受理省直维修资金的使用申请。为实现资金申请快捷化，资金中心还委托软件公司，自主开发了省直房改房维修资金管理系统，在房改房层面率先实现了维修资金使用申请网上申报。B【国内领先】

有了业主自治管理平台不用担心“被签名”了案例

小区成立业主大会、选举业主委员会、支用维修资金、决定小区绿地及公共建筑使用、选聘新的物业企业等公共事务，都需要征集业主签名，但往往因邻里之间或多数业主不支持、不参与，最终难以成功。而在传统的纸质意见签名征集过程中，业主签名的真实性常常难以鉴定，一些小区物业公司甚至业委会由此获得可趁之机，通过伪造业主签名套取住房维修资金，直接损害了业主利益。

在历城区富翔天地小区，如今包括申请支用维修资金在内的小区公共事务，征集业主意见已不需要挨家挨户恳请业主签名，而是通过济南业主自治管理平台快速办理。

据小区物业公司经理张少林介绍，通过这个平台，业主刷二代身份证，或者登录系统相关页面，录入身份证信息和管理部门发送的手机短信密码，即可就支用维修资金这样的小区公共事务进行投票。

记者了解到，今年1-6月，该小区通过自治管理平台先后发起表决事项76项，其中16项维修事项在6月中旬就已全部表决完毕并完成了维修。

小区业主崔先生通过网络完成一项维修事项投票后表示，通过网络投票方式，即便在外地出差也能对小区公共事务进行表决，不耽误事儿。更重要的是，“有了业主自治管理平台，支用维修资金‘被签名\’问题可以彻底杜绝了”。●背景

按照政策规定，住宅公共部位、公共设施设备的非应急维修，需征得与事项相关的2/3以上业主的同意，才能申请支用维修资金。现实生活中，不少小区因无法征集到这么多业主的签名，导致房屋维修难。

研发一套方便、快捷、安全的业主表决系统，为小区业主实现自我治理提供一个可靠平台，这正是资金中心在全省率先研发济南业主表决系统、推广依托该系统的业主自治管理平台的目的。

据介绍，小区物业企业经授权将业主信息“挂接”到业主自治管理平台后，与该系统有效衔接的房屋产权登记系统会将小区内房屋信息（包括房屋地址、编号、面积等）“匹配”到平台上，与维修资金业务系统实现对接，实现了业主信息的动态更新，确保了基础信息的准确性和权威性。

平台可广泛用于物业管理区域内维修资金支用投票、业主委员会选举、小区普通公共事项业主决策、满意度调查等，也可用于居委会或街道办事处对辖区内居民进行专项调查或征求意见。用户可包括房管部门、物业企业、业主委员会、普通业主、居委会和街道办事处等。

除用于业主决策以外，业主还可登录平台查询个人维修资金账户信息，对于增加维修资金透明度，保证资金使用的公开、公正将起到积极的促进作用。

自去年8月在全市20个小区开展试点以来，目前全市已有2万余户业主获取平台账号和密码，240个维修资金支用项目通过该平台进行业主决策，无一业主提出异议，取得了良好的社会效果。

这个国内首创、同时也是国内首个将PDA二代身份证刷卡设备用于小区公共事项决策投票的系统平台，自推出以来得到了专家学者和有关部门的高度认可。

今年早些时候，在省住建厅组织的科技成果鉴定会上，专家委员会对济南业主自治管理平台给予了高度评价，认为该成果在物业管理领域具有创新性，已达到国内领先水平。在前不久揭晓的2014年山东建设技术创新优秀成果奖中，济南业主自治管理平台也获得了三等奖。C【创新点赞】

制度、措施、机构样样有

房屋问题应修尽修

案例

今年上半年，资金中心主任张平收到了化纤小区业主委员会寄来的一封感谢信，感谢资金中心让化纤小区的楼房终于得到了维修。

原来，位于花园路5号的化纤小区是济南化纤总公司和济南八方锦纶集团有限公司等单位的职工宿舍,因企业破产已无能力解决宿舍遗留问题。小区31栋楼的住房维修资金沉睡了10多年无法启用，住房维修成了难题，给居民生活带来了诸多不利影响。业委会想支用维修资金进行维修，但原产权单位不配合建账，维修资金无法启用。经过资金中心积极协调市国资委和原产权单位，建账工作取得积极进展，住房维修问题顺利解决。

而在4月29日，市民杨先生也通过“12345”市民服务热线转述自己对资金中心及市房建集团同盛热线工作人员的谢意。

记者了解到，杨先生因自家房顶漏雨，找单位、街道办事处都不予维修。资金中心工作人员询问后得知，杨先生的房屋是济南化肥厂的房改房，房改房维修资金已按规定建账，可以正常使用，但济南化肥厂改制而成的盛源化肥厂推脱不予解决。

经过资金中心的努力，终于与盛源化肥厂相关负责人取得联系，并经对方同意，由同盛热线协助办理维修资金支用手续，提供维修服务，为杨先生解决了房屋漏雨问题。

●背景

维修资金使用难是一个全国性的问题。因为种种原因，各地均有大笔维修资金“沉睡”在银行专用账户上，无法发挥应有的作用。

为破解这一难题，资金中心在市房产大厦一楼大厅设立维修资金专门窗口，并针对屋面漏雨、电梯故障等严重影响居住的维修事项，开通应急支用绿色通道，简化资金支用程序，破解房屋维修难题。

针对大批房改房维修资金未能按规定建账到幢，影响维修资金合理使用这一现实，资金中心全面开展维修资金指导建账及补交、补提工作，联合有关部门和单位成立建账小组指导办公室，安排专人先后为市纪委、市检察院、市急救中心、市政公用事业局等50余家机关企事业单位提供了上门指导建账服务，并协调6条房管热线协助售房单位进行建账。截至目前，已盘活近12亿元维修资金，其措施及力度均居全国前列。

为方便群众维修房屋，资金中心还在全省首家建立了施工、监理、造价审计单位备选库，全力打造安全便捷高效的维修资金群众服务平台；整合“长河热线”、“建国热线”等全市6条房管维修服务热线，统一维修服务标准及服务承诺，构建覆盖全市的房屋应急维修体系，为社区业主、省市已售公房单位职工，尤其是开放式老旧小区居民提供24小时高效、快捷、优质的房屋维修服务。

创新的举措，规范的管理，贴心的服务，为资金中心赢得了社会各界的广泛肯定。济南出入境检验检疫局、济南四建（集团）有限责任公司、山东国际会展管理有限公司、山东北大资源地产有限公司等企事业单位，以及生产路湖滨苑小区业委会、花园路五号化纤小区业主委员会纷纷送来锦旗、感谢信，为资金中心的工作点赞。

你给买的新房攒“养老金”了么？

人老了，机能衰退，需要养老金来维持生计；房子房龄长了，一些部位和相应的设施设备同样会因为老化而不堪使用，需要及时进行维修、更新、改造，以延长房屋使用寿命，确保住户的住用安全。

住房维修资金，就是这样一项用于保修期后房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的专项资金，俗称房屋“养老金”。

早在1996年房改之初，按照市住房制度改革领导小组下发的《关于印发〈济南市城市公有住房售后维修管理暂行规定〉的通知》，济南市就已建立住房维修资金制度，经过近20年的发展变迁，最终建立起覆盖房改房、商品房全物权周期的物业保修、维修资金制度。

按照市政府2001年颁布的《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》，已售公房按照多层住宅楼20%、高层住宅楼30%的比例，从售房款中提取维修基金；商品房按照购房款3%比例缴纳维修基金。

市政府2010年颁布的《济南市住宅专项维修资金管理办法》，调整了维修资金缴存标准，由此前按房价３%缴存变为按独立别墅20元/平方米、未设电梯多层房屋60元/平方米、设电梯房屋120元/平方米标准缴存。

政策不断朝着规范、人性和更具可操作性方向发展。然而，10多年前就已制定实施的住房维修资金政策，至今依然有相当一部分人没有“吃透”，或者明知其重要性却因一己之私利，不想为这份将享用数年乃至数十年的财产“祛病延年”埋单。

包括记者的部分朋友在内，不少人在买了新房搬了新家后，宁愿不办理房产证，也要“省下”这一笔钱，一大理由是维修资金“收得太多”。

表面看上去确实如此。按暂行办法的缴存比例，一套100万元的房子，需要交3万元维修资金，而且房子总价越高交得越多，有失公平，不交似乎“情有可原”。

标准调整后，一套100平方米的普通住宅，最少需要交6000元，最多需要交12000元，对大多数需要苦挣多年攒首付、贷款买房的刚需族来说，负担也不小。

但如果考虑长远一点，设想一下保修期后可能面临的如此生活：房顶漏雨、屋面渗水、上下水管道破裂渗漏，进门如同到了水帘洞；电梯“罢工”，上下十几层甚至二三十层楼，得一步一步丈量楼梯尺度；消防系统起不到作用，一起小小的失火事件，最后不仅烧掉了自己家里的所有财物，还“火烧连营”连累了上下邻居、左邻右舍；小区监控缺失无钱更换、添置，自行车、电动车、摩托车甚至轿车，地下室乃至居室内财物频频发生失窃事件，居住没有安全感……你还觉得这笔钱没必要或者负担重么？

据记者观察，在拒缴维修金的人当中，不少人还抱着严重的侥幸心理，总以为上述“灾难”落到自己头上的几率不大；

还有人觉得，有些共用部位、共用设施设备自己用不上，没必要替他人埋单，比如住一楼的人会觉得，我不用电梯，也不用为楼顶漏雨烦恼，却没想到年深日久后，最易发生下水道堵塞、渗漏的，往往是低层的房屋。

按照国务院的《建筑工程质量管理条例》，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统保修期为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年。

试想一下，房屋竣工交付最短两年、最长5年之后，你将可能面临各种各样的维修问题，而且这些问题极有可能不只是涉及其他业主“与己无关”，如果没有维修资金，你会住得安心么？

市住房维修资金管理中心的统计显示，2012年至今年6月，全市商品房支用维修资金进行维修的费用已高达4093万元；同期房改房维修资金支付更达到6743万元。随着房龄越来越长，需要支付的维修资金也必将越来越多。

所以，倘若不想房屋出保修期后随着房龄的增长出现越来越多的“失能”现象，给自己和他人的生活造成难以弥补、不可估量的不良影响，在收了新房搬了新家后，不妨提醒自己一句：给房子交“养老金”了么？

在买房之前，也不妨考虑一下收房之后各种必要的税费以及房屋“养老金”支出，衡量一下自己的首付、月供以及交房后必要支出的承受能力，再出手买房置业。

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济南新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济南再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。