争取2/3以上业主点头太难？住宅维修资金新规拟增加“异议表决”反对者不超1/3即可用维修资金

□本报记者 张晓莉

近日召开的山东省住房城乡建设工作会议上提出，深化物业管理体制改革，《山东省住宅专项维修资金管理办法（草案）》（以下简称《办法》）已公开征求社会意见。据介绍，该办法预计将于2015年正式出台，一些新做法不仅有利于维修资金的快捷使用，还将促进维修资金的保值增值。

小区公共收益可转为维修资金

作为“房屋养老金”的住宅专项维修资金，缴存之后因为各项维修事项将逐渐减少，根据《办法》，除了小区业主续交维修资金外，小区的公共收益也可划转为维修资金。

经设区的市、县（市）区物业主管部门同意，维修资金管理机构应在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于储存业主、建设单位缴存的维修资金，以及出售公有住房提取的维修资金。

公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益，以及业主大会或业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设账，未划定物业管理区域的，按幢设账。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于缴存维修资金，具体缴存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。上述规定比未修订前的管理办法更为明确和详尽。

房屋“养老金”使用增加计划使用项

《办法》关于住宅专项维修资金的使用方面规定，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。这一规定较意见增加了计划使用项。

据介绍，计划使用从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。一般使用和应急使用从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，房屋账户余额不足的，可以从公共账户中调剂垫付。

维修资金的计划使用，适用于涉及物业管理区域内全体业主的，且以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。申请维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划。根据业主共同管理规约的约定，可以一次表决不超过连续三年的维修资金年度使用计划。

设区市、县（市）区物业主管部门应当制定房屋维护保养的技术规范和标准。维修资金管理机构应当编制并公布维修资金使用年度计划格式文本。业主应当按照房屋安全管理有关规定，委托专业机构对存在安全隐患的房屋构件和整体结构进行安全鉴定，相关费用可列入维修资金年度使用计划。

维修资金使用，反对者不足三分之一可通过

现行维修资金的使用采用“双2/ 3”的决策方式，即筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

不过在实际操作中，征求“双2/3”业主同意成为维修资金支用的难点。为了解决这一难题，济南市近两年正在推广业主自治管理平台，通过网络的形式进行投票。此次修订的《办法》也采取了另一种形式来解决这一难题。

《办法》改革业主表决方式，在原有表决方式的基础上增加异议表决。由过去的必须“双2/3”业主同意，改为持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一，也可视为表决通过。

省住建厅相关工作人员介绍，此举解决了业主不投票就难以形成决议的问题，为用好维修资金提供了制度保障。

此外，在维修资金的监督管理方面，维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。

应急维修增至7项

修订后的《山东省住宅专项维修资金管理办法（草案）》规定：有下列情形之一的，可以启动应急维修程序。

物业管理区域内发生 的 屋面 、外 墙防水严重损坏电梯故障或停运

消防系统故障建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动玻璃幕墙炸裂排水管道爆裂其他可能造成人身安全事故的紧急情况

制图/杨梦

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