战役 逆袭、“挟持”、逼近，一步之遥

□本刊记者 曹茜

跌宕起伏的2014年刚刚落下帷幕，不甘寂寞的2015年就已经启程。战略部署已经完成，战术风格早已形成，那么，具体到每一场战役，开发商们又能拿出怎样的典范？

“以少胜多”战役：

小楼盘有大“度量”，规避超大社区综合征

翻翻史书，能留下浓墨重彩的战役并不少，其中不乏以少胜多的逆袭案例。比如，淝水之战；比如，赤壁之战……

在济南房地产市场，大宗土地的出让必然越来越少，尤其是在黄金地段，由此一来，小地块、小楼盘将成为房地产开发商的一个选择。这在2014年的楼市中已现端倪。在大楼盘一路高歌猛进的时代中，一些规模较小的楼盘也做得有声有色，打出了可以作为战役之典范的“以小胜大”“以少胜多”的战役。

走进那些小盘社区，你会发现，这些小盘规模虽小，但户型设计、配套等却没有“缩水”。以奥体片区的重汽1956楼盘为例，这是一个仅有872户的纯粹居住社区，项目总建筑面积约15万平方米，整个小区，包括2栋高层、6栋小高层、2栋多功能会所，项目聘请澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计集团担纲设计，均采用板式建筑结构布局，使每户最大限度地通风采光。8栋高层住宅沿项目用地南北向布置，中间四栋楼2梯2户，楼间距65-72米。此外，楼盘虽小，户型却不小，90-190平方米的设计可满足各类业主的需求。游泳池、棋牌室、乒乓球室、高速网吧、阅览室……运动、健身、SPA应有尽有，与大楼盘社区的配套相比，有过之而无不及。

大规模的楼盘上千亩土地，不可能一次性开发完成，往往一边售楼，一边加紧工程进度，甚至有些超大型的楼盘，业主住进去多年，周边仍然是个大工地。小型的楼盘就不存在这个问题，工期短、交房快，成为一些急等住房的市民的选择。

此外，大盘还有较高档的多元化洋房、别墅等产品，针对不同的消费层面，企图一网打尽天下买家。只是，居住的人多，人际关系就会相对复杂，而小楼盘由于人少不复杂，进出时间一长，保安一眼就会认出谁是业主，也能够在一定程度上减少陌生人进入小区的几率，增加安全性。

“挟天子以令诸侯”战役：

谁控制了学区，谁就把握了家长

东汉末年，曹操“挟天子以令诸侯”，打了一场又一场的经典战役。其实，很多开发商已经意识到这一打法的奇妙之处，纷纷“挟”学区、“挟”孩子以令家长。

“千金买房，万金买邻”，教育配套对不少家庭来说，是一个必须要考虑的因素。在济南，“买房读名校”、“家门口上名校”这样的楼盘广告随处可见，2014年末，学区房热度有所下降，消费者变得更加理性，他们所需要的是真正优质的学区房，2015年，学区之战仍然需要各个开发商投入巨大“兵力”。

销量一直不错的天鸿万象新天致力于做济南最好的学区房，历城二中万象新天分校作为历城二中的分校，由天鸿地产在2011年8月份正式签约独家引进。分校规划为45班的九年制中小学，本校区仅为万象新天的业主子女提供义务教育配套服务。2013年9月，历城二中万象新天分校如期开学，让业主们放了心，不少家里有适龄儿童的市民纷纷前来咨询。

恒大集团与清华大学签署战略合作协议，双方将在战略技术合作、人才培养、产业运营三大领域建立长期战略合作关系。根据合作协议，清华大学将与恒大集团共同开展基础教育领域研究与合作。清华大学将在恒大遍布全国各地的条件成熟的项目中，设立清华大学附属中学和小学。恒大项目布局城市的中小学生，将有望在家门口实现“清华式基础教育”。此外，已经开盘的中海·华山珑城以及海尔·云世界也与济南外国语学校签约。

2015年，学区房之战仍然在继续，购房者要做的是擦亮眼睛，看清所谓的学区是不是自己真正需要的；开发商则不要只把学区做噱头，而是要把优质的学区引进社区。

“最后一公里”战役：

社区内的服务配套，先到达者胜

菜市场、商场、交通枢纽，社区内最后一公里的服务配套，谁能最先为业主做到，谁就能在一次次房地产战役中占得先机。

目前主力消费人群，也就是上班族的日常活动半径正在日趋变小，除了工作的区域，他们更愿意在居住周边的区域活动。发达的网络通讯和物流，也让他们的消费区域半径越来越小，更重要的是，他们没有太多可以耗费的时间成本。消费者期待家门口有更多个性化的快消、餐饮、文化体验空间。因此，“最后一公里”社区内的各种服务配套越来越被当下主要消费群体所需要。

有业内人士预测，社区商业是未来中国商业地产发展的主流方向。正因如此，开发商也在积极完善其居住配套、增添社区的多样性。2013年9月底，中海环宇城开业，总建筑面积约18万平米，涵盖约8万平米的环宇城购物中心，10万平米的中海广场5A甲级写字楼。2014年年底，贵和购物中心进入济南南部一大型社区。

不过，在社区建设实体服务点时，经常遇到小区门难进、审批慢、多头监管等难题。“最后一公里”并不是坦途，然而解决障碍的过程更是社会进步的过程。2015年，且看谁有本领将这“最后一公里”天堑变坦途。

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